Как взять в аренду или купить землю под ЛПХ у государства
Землю под сельское хозяйство или ЛПХ можно взять в аренду или выкупить напрямую у государства. Как это сделать?
Сколько земли можно взять в аренду у государства под ЛПХ?
По закону №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» стандартный размер участка для ЛПХ – до 0,5 га, это 50 соток. Властям субъектов федерации дано право увеличивать этот лимит, но не более чем в 5 раз. В результате максимальные размеры участков для ЛПХ могут различаться в зависимости от региона: так, например, в Ленинградской области это 0,99 га, в Хабаровском крае – 1,5 га, в Псковской области – 2,5 га, это максимально возможный размер участка для личного подсобного хозяйства.
На практике во многих регионах РФ можно вести личное подсобное хозяйство и на более просторных участках. Продажа излишков из личного подсобного хозяйства не считается предпринимательской деятельностью, но если владелец ЛПХ регулярно и легально продает большие объемы продукции, у него могут быть проблемы с контролирующими органами – прежде всего с налоговой службой. Для производства сельхозпродукции на продажу на больших площадях желательно зарегистрировать КФХ – крестьянско-фермерское хозяйство.
Какую землю лучше взять в аренду или купить под ЛПХ?
Очень важный момент: для каждого земельного участка законом определен перечень видов деятельности, которые можно на нем вести. Это касается и капитального строительства, и некоторых других возможностей использования земли.
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка можно посмотреть на Публичной кадастровой карте Росреестра или в выписке из ЕГРН (доступна только для владельца земли, получить ее можно через Госуслуги). Существует единый классификатор ВРИ земельных участков, где виды разрешенного использования обозначаются кодами.
Оптимальный вариант для ЛПХ – земля с соответствующим ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства», однако здесь есть серьезные нюансы.
- На земельных участках с ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)» и кодом 2.2. можно строить жилой дом и прочие капитальные строения, а также заниматься садоводством, огородничеством и разведением сельскохозяйственных животных, в основном мелких. Такие участки обычно находятся в пределах населенных пунктов.
- Участки с ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках» (код 1.16) обычно находятся на землях сельхозназначения, где капитальное строительство запрещено. На такой земле можно заниматься садоводством, огородничеством и животноводством, но нельзя строить капитальные сооружения, в том числе жилой дом.
- Если ВРИ участка не определен, назначить его произвольно в любом случае нельзя: при регистрации земли вид разрешенного использования будет назначен в соответствии со специальным документом – Правилами землепользования и застройки, которые установлены для конкретной территории. Исключение делается только для земель, полученных по программе «Дальневосточный гектар» -- там арендатор участка может сам выбрать ВРИ.
Поэтому перед тем, как подавать заявку на аренду земли под ЛПХ у государства, очень желательно посмотреть кадастровую карту и найти Правила землепользования и застройки территории, где находится выбранный участок.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно?
Какой участок для ЛПХ нельзя взять в аренду у государства или купить
Кроме вида разрешенного использования, есть и другие ограничения, которые делают невозможной покупку или аренду земли для ЛПХ у государства.
-
Участок частный или на нем есть частная недвижимость. Для аренды или покупки доступна только земля, которая находится в государственной или муниципальной собственности.
-
Участок выставлен муниципальными властями на аукцион (подробнее об этом ниже).
-
Земля имеет обременения в виде сервитутов, запретов на сдачу в аренду или субаренду, природоохранных и других ограничений, расположена на территории санитарных зон или земель лесного хозяйства. Проще говоря, нельзя претендовать на участок у газопровода, в заповеднике или в водоохранной зоне, даже если он не имеет владельца.
-
К участку нет свободного доступа через общую территорию, то есть к нему нельзя подойти или подъехать по дороге общего пользования, не нарушая границы чужих участков.
Как найти участок для аренды под ЛПХ
Можно просто открыть кадастровую карту интересующей вас местности и посмотреть, где есть свободная земля. Придется поискать и Правила землепользования и застройки, чтобы убедиться, что у участка нет обременений и ограничений.
Чаще всего участки, доступные для продажи или аренды под ЛПХ, не сформированы, то есть не имеют границ межевания и не поставлены на государственный кадастровый учет. Чтобы приобрести или арендовать участок у государства, эти работы придется провести за свой счет.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Как купить землю под ЛПХ у администрации сельского поселения или других муниципальных властей
Земельный кодекс четко регламентирует процедуру продажи или сдачи в аренду государственной и муниципальной земли: в основном это делается только через официальные торги, по сути – аукцион. Для получения участков под ЛПХ процедура упрощена: их можно арендовать или выкупить без торгов, напрямую у администрации. Такая возможность впервые появилась в 2022 году и продлена на 2024 год Постановлением правительства РФ № 102 от 2 февраля 2024 года.
Ограничение есть только на земли в СНТ: преимущественное право покупки или аренды такого участка имеют члены товарищества.
Также без торгов можно купить или арендовать землю под ЛПХ, если до этого она 3 года и более уже находилась в аренде у того же гражданина.
Однако без торгов нельзя приобрести участок, который уже выставлен местными властями на аукцион. С 1 марта 2023 года торги проводятся только на электронных площадках (кроме регионов, где нет доступа в Интернет), поэтому проверить, нет ли участка в списке аукционных лотов, довольно легко. Ссылка на государственную платформу электронных земельных торгов – в конце статьи.
- Чтобы купить участок, его нужно наметить на карте, желательно выехать на местность и осмотреть землю «в натуре», обращая внимание на ее окружение и доступность.
- После этого нужно подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Можно сделать это самостоятельно, наложив предполагаемые границы на фрагмент Публичной кадастровой карты или кадастрового плана (если его удастся найти). Однако такие «самодельные» планы не всегда принимаются, поэтому лучше обратиться к кадастровому инженеру или в компанию, которая аккредитована Росреестром на проведение кадастровых работ. В плане обязательно должна быть обозначена точная площадь участка.
- План нужно подать в местную администрацию вместе с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка. В заявлении обязательно должно быть указано, что участок арендуется/приобретается для ведения личного подсобного хозяйства.
- Если местная администрация не найдет никаких нарушений в плане и ограничений на возможность выделить участок, план будет согласован. После этого можно подавать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
- Когда согласование получено, это дает будущему владельцу земли основания для проведения кадастровых работ. С помощью кадастрового инженера нужно будет провести процедуру межевания и поставить новообразованный участок на кадастровый учет в Росреестре. В результате участку будет присвоен уникальный кадастровый номер, на кадастровых картах появятся четкие границы и сведения о ВРИ и межевании, а потенциальный арендатор/покупатель сможет получить на руки кадастровый паспорт участка.
- Кадастровый паспорт нужно представить местной администрации с заявлением о предоставлении участка в аренду или о продаже участка, если вы планируете приобрести его в собственность. После этого подписыватся договор аренды или купли-продажи. Если участок переходит в собственность, необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр и зарегистрировать право собственности.
Источник фото: ocenka-perm ru
Что можно делать на участке для ЛПХ
Как уже говорилось, на таких участках можно вести строительство (если это допускается ВРИ), выращивать сельхозпродукцию для собственных нужд и на продажу. Закон № 112-ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” разрешает владельцу ЛПХ продавать излишки своей продукции, доходы от такой торговли не облагаются налогами. Чтобы зарабатывать на своих урожаях, нужно зарегистрировать личное подсобное хозяйство в похозяйственной книге местной администрации – это дает возможность вести торговлю легально и получать меры поддержки от государства, например бесплатное оборудованное торговое место на сельскохозяйственной ярмарке выходного дня. Владельцы ЛПХ могут также получать государственную помощь в виде субсидий, грантов и льготных кредитов на развитие хозяйства, но для этого обязательна регистрация в качестве самозанятого плательщика налога на профессиональный доход (НПД).
Похозяйственная книга-2024: что это такое и что изменилось в правилах
Субсидия на создание и развитие ЛПХ: как получить деньги от государства
Полезные ссылки:
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков