Можно ли купить частный дом в ипотеку

Существует ли ипотека на строительство частного дома в 2025 году? Можно ли на ипотечный кредит купить уже построенный дом? Есть ли специальная льготная ипотека на частный дом в деревне?

shutterstock.com

Можно ли взять готовый частный дом в ипотеку

Здесь нужно обязательно пояснить, что значит «частный дом» с точки зрения закона, потому что ипотеку выдают далеко не на любой «домик с участком».

С точки зрения закона и банков есть существенная разница между жилым и садовым домом.

Жилой дом предназначен для постоянного проживания, и законом установлены определенные требования к его строительству, планировке, оснащенности коммуникациями и документальному оформлению. Получить прописку можно только в частном доме, который признан жилым.

По Градостроительному кодексу частный жилой дом, он же объект индивидуального жилищного строительства, должен иметь высоту не более 20 м (или трех надземных этажей) и состоять из жилых и вспомогательных помещений. Разделять его на самостоятельные объекты недвижимости (например, две квартиры с разными входами) нельзя.
Дом должен быть капитальным, то есть на надежном фундаменте, и с прочными несущими конструкциями.
Обязательны инженерные коммуникации: электричество, водопровод, канализация, вентиляция. Если в местности, где построен дом, есть централизованное газоснабжение, водопровод и водоотведение, дом должен быть к ним подключен.
Строение должно отапливаться так, чтобы температура в жилых помещениях зимой была не ниже +18 градусов. Возможно печное и другое автономное отопление.
Высота помещений и их взаимное расположение должны отвечать нормативным требованиям, а само строение и внутреннее устройство – пожарным, санитарным и другим нормам.
И главное: дом должен быть поставлен на кадастровый учет как жилой. То есть в выписке из ЕГРН объект должен быть обозначен как “Индивидуальный жилой дом”. Дом признается жилым не по умолчанию: для этого нужно подать местным властям определенный пакет документов, получить решение и с ним обратиться в Росреестр для изменения статуса объекта недвижимости.

Подробно о требованиях и о том, как признать дом жилым.

Садовый дом считается предназначенным для временного проживания, требования к нему намного мягче: дом может быть «легкой» постройкой на минимальном фундаменте, не иметь коммуникаций (кроме электричества), быть неотапливаемым и пр. По сути, на него распространяются только требования к высоте и неделимости на разные объекты недвижимости. На кадастровый учет он ставится как нежилое здание. Прописаться в таком доме, естественно, нельзя. Ипотеку на него тоже не выдают, на покупку такого дома можно взять только потребительский кредит.

Частный дом в ипотеку: требования к участку

Источник фото shutterstock.com

Жилой дом должен быть построен на участке таким с видом разрешенного использования, который допускает капитальное строительство. Основных ВРИ, подходящих для частного дома, несколько:

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь разрешено строить жилой дом и вспомогательные постройки, в том числе капитальные. Именно для дома на таком участке получить ипотечный кредит проще всего.
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в населенном пункте, он же - приусадебный участок. Обычно такие земли находятся в деревнях, селах и других малых населенных пунктах, участки и дома имеют адрес. Можно строить жилой дом, хозпостройки на фундаменте, разрешено держать сельскохозяйственных животных. Здесь обычно тоже нет особых сложностей с ипотекой на частный дом.
Для ведения садоводства. Этот ВРИ имеют большинство участков в типичных СНТ. Жилое строительство разрешено, но банки неохотно дают ипотеку на частный дом на такой земле. С пропиской в СНТ тоже могут быть проблемы: там обычно нет адресов, а для регистрации по месту жительства адрес обязателен.

Резюме: взять в ипотеку можно только капитальный дом, который признан жилым и построен на участке, где разрешено индивидуального жилищное строительство. На типичную дачу с сезонным садовым домиком ипотеку не выдают.

Подробно о видах разрешенного использования земли для строительства.

Частный дом в ипоеку: дополнительные условия банков

Участок должен быть размежеван, поставлен на кадастровый учет и оформлен в собственность. С 2025 года закон фактически запрещает сделки с участками, для которых не установлены межевые границы, и со строениями на них.

Многие банки не выдают ипотеку на частный дом старше определенного возраста. Год постройки определяется по техническому паспорту или данным выписки из ЕГРН.

У банков могут быть требования к месту расположения домохозяйства. Например, частный дом для покупки в ипотеку должен находиться не дальше 10-100 км от населенного пункта, иметь транспортную доступность в любое время года, неподалеку должна быть инфраструктура и социальные объекты.

Некоторые банки совсем не выдают ипотеку на частные дома, построенные по каркасной технологии. Другие кредитные организации могут предъявлять конкретные технические требования к таким домам для выдачи ипотеки: например, минимальная площадь не менее 75-90 м, материал каркаса и пр.

Можно ли получить ипотеку на строительство частного дома

В 2025 году такие программы есть у всех банков, которые выдают ипотеку на частные дома. Здесь возможны два варианта:

Взять ипотеку только на строительство дома, если участок уже приобретен ранее. Участок должен соответствовать требованиям закона и банка, о которых мы говорили выше.
Получить ипотечный кредит на приобретение земли и последующее строительство. Здесь у банков часто есть список уже “одобренных” участков в разных локациях – они проверены специалистами банка и соответствуют всем требованиям.

Условия ипотеки для строительства частного дома

Источник фото shutterstock.com

Они в целом почти одинаковы у всех банков:

Первый взнос обязателен и составляет 20-25% суммы кредита.
Необходимо поручительство физических лиц и/или залог другого имущества.
Супруг становится созаемщиком, если не заключено нотариальное соглашение.
Дом может возводиться по типовому проекту, предложенному банком, или по индивидуальному. Индивидуальный проект обязательно прикладывается к документам при подаче заявки на ипотеку.
Срок ипотеки – до 30 лет.
Если участок уже в собственности и ипотека нужна только на строительство дома, владелец участка заранее должен подать уведомление о соответствии планируемого строительства местным властям и получить от них ответный документ – «Уведомление о соответствии параметров объекта…» С 2018 года эта процедура заменяет оформление разрешения на строительство для объекта ИЖС.
Во многих банках обязательное условие выдачи ипотеки на частный дом – заключение договора с подрядчиком, который аккредитован банком. На строительство частного дома своими силами получить ипотеку сложнее, потому что предложений меньше.
Деньги перечисляются траншами, то есть частями. Если кредит взят на покупку участка и последующее строительство, первым траншем оплачивается приобретение земли. Во время строительства следующий транш перечисляется только после завершения определенного этапа работ. Например, первый – на сооружение фундамента, второй – на сборку коробки дома, и т.д. О завершении каждого из этапов необходимо сообщать банку и прикладывать подтверждение – например, фотографии.
Строительство должно быть полностью закончено в течение 2 лет, при просрочке по вине заемщика банк начинает начислять неустойку.
Дом нужно поставить на кадастровый учет и оформить в собственность сразу после окончания строительства.

Можно ли купить частный дом по семейной ипотеке

Источник фото shutterstock.com

Льготная программа семейной ипотеки распространяется не только на квартиры, но и на частные дома. Поэтому семья с детьми может воспользоваться ею и купить собственный дом или построить его.

Условия покупки частного дома в семейную ипотеку следующие:

Дом должен быть признан жилым и пригодным для постоянного проживания и прописки (см. выше).
Семейная ипотека выдается только для жилья на земле с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), участки для садоводства и личного подсобного хозяйства здесь не подходят.
Купить готовый дом можно только у застройщика, рекомендованного банком, покупка у частных лиц не рассматривается. Если дом планируется строить на ипотечные средства, это возможно только по договору с подрядчиком, который аккредитован банком. Самостоятельное строительство невозможно. Все расчеты с банком проходят только через эскроу-счет.

Можно ли получить льготную ипотеку на строительство дома в деревне?

В России действует программа субсидируемой льготной ипотеки для жителей и работников села. Кредиты выдаются заемщикам под минимальный процент (около 3%), разницу доплачивает государство через Минсельхоз. Однако с 2025 года претендовать на получение сельской ипотеки могут только работники АПК и социально значимых учреждений на селе, которые проживают там же, в сельской местности. С недавних пор программа включает также участников СВО. Более того: получатель льготной ипотеки должен в течение 5 лет продолжать работать в агропромышленном комплексе или социальной сфере в малом населенном пункте.

Кроме того, получить сельскую ипотеку можно только на дом в деревне, селе, поселке городского типа или другом населенном пункте, где проживают не более 30 тыс человек. Программа не распространяется на агломерации крупных городов – например, из нее исключены Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область и пр. Также нельзя использовать сельскую ипотеку для покупки дома в СНТ, даже если он признан жилым.

По сельской ипотеке возможна не только покупка, но и строительство дома. Условия те же, что и в других программах ипотечного строительства частных домов (см. выше).

Можно ли купить частный дом в военную ипотеку

Это возможно. Программа предназначена для обеспечения военных жильем и допускает приобретение частного дома на заемные средства, если дом признан жилым и в нем можно прописаться. Однако по военной ипотеке нельзя купить пустующий участок и затем построить дом на заемные средства: допускается только покупка готового дома вместе с землей.

Читайте также: