Как купить участок в лесу или у реки: 7 частых вопросов

Можно ли купить участок в лесу под строительство дома? Можно ли выкупить или приватизировать землю Лесного фонда? Разрешено ли оформлять лесные участки в собственность? Для чего можно получить участок из Лесного фонда?

Shutterstock.com

1. Можно ли купить участок в лесу?

Распоряжение землей и ее использование в РФ регулирует Земельный кодекс, а все вопросы, которые касаются использования лесов, отражены в Лесном кодексе.

Согласно Земельному кодексу, земли Лесного фонда относятся к ограниченным в обороте и не предоставляются в частную собственность (ст. 27 ЗК РФ). Исключения из этого правила устанавливаются другими федеральными законами, но в числе таких исключений нет случаев продажи участка для строительства частного дома. Лесной кодекс четко определяет, в каких целях могут использоваться леса (ст. 25):

Заготовка древесины и других лесных ресурсов.
Охотничье хозяйство, профессиональное рыболовство.
Рекреационная деятельность, то есть создание объектов для организованного отдыха
Создание лесных плантаций и питомников, выращивание лесных плодовых и ягодных культур, лекарственных растений.
Научно-исследовательская и образовательная деятельность.
Создание водохранилищ и других гидротехнических сооружений.
Создание и использование объектов для лесопереработки.
Религиозная деятельность.
Строительство линейных объектов (дороги, трубопроводы, ЛЭП).
Сельское хозяйство (только в лесах, которые находятся на землях сельскохозяйственного использования).

Как мы видим, в этом списке нет индивидуального жилищного строительства.

Лесной участок может быть взят в аренду или предоставлен в безвозмездное пользование только для одной из целей, перечисленных выше. Аренда лесных земельных участков происходит исключительно через торги, организованные администрацией (гл. 8 ЛК РФ).

Так что ответ на вопрос, как оформить земли Лесного фонда в собственность – почти никак, если действовать по закону. Понятно, что на практике есть случаи, когда такие участки продаются в обход законодательства, но покупать их – большой риск.

2. Можно ли приватизировать земли Лесного фонда?

Это не допускается: согласно Земельному и Лесному кодексу, такие земли могут находиться только в государственной собственности. Как уже говорилось, лесной участок можно только арендовать, но его использование сильно ограничено законом.

3. Можно ли строить дом в лесу?

Лесной кодекс здесь категоричен: возводить жилые дома на лесных участках нельзя (п. 11 ст. 21 ЛК РФ).

Разрешены только некапитальные постройки, то есть не имеющие фундамента, их перечень утвержден распоряжением Правительства РФ № 999-р от 23.04.2022. Никакие сооружения, которые могут быть использованы как частное жилье, в этот список не входят. О единственном небольшом исключении мы поговорим ниже.

4. Можно ли купить землю в лесу, если она не относится к Лесному фонду?

Вообще говоря, не все леса относятся к соответствующему фонду. Лесным участком называется такой, который включен в границы лесничества по специальной процедуре и нанесен на градостроительные планы именно как часть лесничества. Как купить участок в лесу или у реки: 7 частых вопросов Источник фото shutterstock.com

Проверить принадлежность участка можно на Публичной кадастровой карте (ссылка в конце статьи) – это официальный сервис Росреестра, государственного ведомства, которое регулирует вопросы землепользования в РФ.

Информация, которая отображается на ПКК, основана на данных ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. На ПКК в разделе “Слои” - “Природные территории” нужно отметить пункт “Лесничества” – откроется интерактивная карта с границами всех лесных территорий. Можно убедиться, что часто кусочек леса, буквально “вклиненный” в деревню или СНТ, относится к территории какого-либо лесничества - и, следовательно, считается землей Лесного фонда.

Однако согласно ст. 6 Лесного кодекса, леса могут находиться на землях сельскохозяйственного назначения и в населенных пунктах. Такие леса не относятся к Лесному фонду, однако считаются объектами охраны окружающей среды и защищены природоохранным законодательством (ст. 120 ЛК).

Правила использования лесов в населенных пунктах установлены приказом Минприроды № 564 от 25.11.2020. Этот документ не содержит разрешения на продажу лесных участков для застройки.
Если лес находится на землях сельскохозяйственного назначения, участок может покупаться и продаваться. Его использование регулируется постановлением правительства РФ № 1509 от 21.09.2020. Оно разрешает использовать такие участки только в целях, которые перечислены в ст. 25 ЛК РФ (см. выше). Капитальное строительство, то есть возведение жилого дома, разрешено только для крестьянско-фермерских хозяйств и далеко не во всех регионах. Следовательно, купить участок в лесу на земле сельхозназначения теоретически можно, но иметь на нем частный дом могут только зарегистированные КФХ, и то не везде. Но даже если строительство для КФХ допустимо, на него нужно получать специальное разрешение местных властей.

Изредка земли с частью леса переводятся властями из категории сельскохозяйственных в ИЖС или ЛПХ – это позволяет свободно их покупать и использовать для застройки. Но такие случаи очень редки, и стоит такая земля в несколько раз дороже обычной.

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… В чем разница?

5. Как получить участок из Лесного фонда: поможет лесная амнистия?

В 2017 году был принят так называемый “Закон о лесной амнистии”, который породил неправильное толкование: якобы с этого момента разрешено покупать участки Лесного фонда, если они граничат с населенным пунктом или СНТ. На самом деле это не так, и суть закона в следующем.

Сведения о лесах в РФ собирает и документирует особое ведомство – Федеральное агентство лесного хозяйства. В его распоряжении есть особая база данных – Государственный лесной реестр. Кроме прочего, он содержит информацию о границах лесных угодий, которая иногда расходится с данными Росреестра. В результате иногда получается, что по данным ГЛР частный участок находится на землях лесничества, а по сведениям ЕГРН – нет. Большинство таких спорных участков как раз и расположены на окраинах поселков или СНТ, граничащих с лесничествами.
Суть лесной амнистии в том, что при определении категории земли у таких участков приоритетными считаются данные ЕГРН.
Лесная амнистия распространяется только на участки, образованные до 1 января 2016 года.
Срок действия амнистии – до 1 января 2026 года, если она не будет продлена по решению федеральных властей.

Таким образом, этот закон вовсе не позволяет покупать и застраивать лесные участки – речь идет лишь о приведении в сведений ГЛР в соответствие с данными ЕГРН.

6. Можно ли купить участок рядом с лесом?Источник фото shutterstock.com

Приобрести землю на границе лесных угодий вполне можно, если по данным ЕГРН она не относится к Лесному фонду. Такие участки обычно предназначены именно для ИЖС, ЛПХ или садоводства, на них можно строить частный дом и иметь сад. Однако важно знать, что на земле, которая граничит с лесом, есть особые ограничения на разведение огня, так что жарить шашлыки придется с особой осторожностью.

Проверить, где проходит граница земельного участка и не пересекается ли она с землями лесничества, можно на Публичной кадастровой карте Росреестра. В сведениях об участке в разделе “Разрешенное использование” должно быть указано его назначение – индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство или садоводство. На землях для садоводства обычно находятся СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества. Земля ЛПХ и ИЖС, как правило, относится к населенному пункту.

7. Можно ли купить участок на берегу реки?

Как купить участок в лесу или у реки: 7 частых вопросов Источник фото shutterstock.comВ большинстве случаев нельзя. В окрестностях природных водоемов устанавливаются ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории, где строительство чаще всего запрещено или ограничено. Например, согласно Водному и Земельному кодексу, нельзя строить жилой дом и вести хозяйство:

В прибрежной защитной полосе водоемов (30-50 м от берега в зависимости от угла его уклона)
В зоне затопления и подтопления
В первом и втором поясе охраны источников питьевого водоснабжения, чаще всего здесь подразумеваются водохранилища.

В законе также существует понятие “водоохраннная зона”, ее ширина – 50-200 м в зависимости от длины реки или размера водоема. Строительство в водоохранной зоне теоретически возможно, но только если жилой дом будет оборудован очень качественными системами очистки сточных и дренажных вод. Такое строительство нужно обязательно согласовывать с местными властями, и они имеют право его не разрешить.

Посмотреть, попадает ли участок у воды в ЗОУИТ, можно на все той же Публичной кадастровой карте. Для этого нужно выбрать в разделе “Слои” два пункта: “ЗОУИТ природных территорий” и “Иные ЗОУИТ”.

Запрет на строительство на земельном участке: как не купить землю “с сюрпризом”

Однако здесь есть нюанс. Случается, что при установлении водоохранной зоны в нее попадает “старая” застройка, которая существовала еще до принятия Земельного и Водного кодексов. В таком случае участок у воды можно купить совершенно законно, но возводить на нем новые постройки или реконструировать старые нельзя.

Если же такой участок с домом попадает в зону затопления и подтопления, то владелец принимает все риски на себя: за имущество, разрушенное паводком, он не сможет получить никакой компенсации. Оформить страховку на такое домовладение тоже не получится: банк откажет, как только выяснит, что земля находится в ЗОУИТ.

Полезные ссылки: