Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС и нужно ли это делать

Что такое ЛПХ и ИЖС

По российскому законодательству почти каждому участку земли присвоена определенная категория – например, существуют земли для жилой застройки, сельскохозяйственные, лесного фонда, транспорта и пр. Каждая категория делится на виды разрешенного использования: закон предписывает, что именно можно делать и строить на конкретном участке. Использование земли не по назначению – правонарушение, за которое участок могут изъять через суд и вернуть в собственность муниципалитета или государства. 

Существует официальный классификатор видов разрешенного использования (ВРИ), которым руководствуется в том числе Росреестр – государственное ведомство, которое ведет учет недвижимости и фиксирует права на нее. Итак, ЛПХ и ИЖС – это виды разрешенного использования. Что они означают?

1. Участки ЛПХ предназначены для личного подсобного хозяйства, на них можно выращивать урожаи и держать сельскохозяйственных животных. Есть два вида участков для ЛПХ, которые различаются прежде всего возможностью строительства. 

На земле ЛПХ в населенном пункте (приусадебный участок, код по классификатору 2.2) разрешено капитальное строительство, то есть можно возвести жилой дом, хотя закон не обязывает это делать. На полевом участке для ЛПХ (код 1.16) капитальное строительство запрещено. 

1. Участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство, код 2.1) предназначен для размещения частного жилого дома. На нем можно иметь сад и огород для собственных нужд и возводить хозяйственные постройки, но нельзя держать сельскохозяйственных животных. Строительство дома на участке ИЖС обязательно, если его нет – это считается использованием земли не по назначению и чревато как минимум сильным повышением налога не нее. Земли ИЖС чаще всего находятся в населенных пунктах. 

Подробнее о разнице между ЛПХ и ИЖС: налоги, стоимость, плюсы и минусы, а также о том, что будет, если не построить или не узаконить дом на ИЖС. 

Посмотреть основной ВРИ участка можно в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте Росреестра. Владелец участка может получить выписку бесплатно и быстро через Госуслуги. Сведения о чужой земле - например, если вы хотите ее купить – проще всего искать на ПКК по адресу участка, его кадастровому номеру или просто по карте «на местности». По клику открывается вся информация о земле, которая имеется в распоряжении Росреестра, кроме данных собственника. 

Резюме: ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это установленные законом виды разрешенного использования земли. Для каждого вида участков есть ограничения по деятельности, которую можно на них вести, есть также различия в налогообложении и других принципиальных моментах. 

Зачем переводить ЛПХ в ИЖС

Собственно говоря, этим вопросом стоит задаться в первую очередь: что лично вам может дать перевод участка из ЛПХ в ИЖС и стоит ли тратить на это усилия (и деньги, об этом речь пойдет ниже). 

1. Если вы рассматриваете возможность строительства дома для постоянного проживания, то это можно сделать и на приусадебном участке для ЛПХ. В таком доме можно прописаться (то есть оформить постоянную регистрацию по месту жительства). Это несложно, потому что в населенном пункте - поселке, деревне, станице - соблюдено важное условие прописки: есть адрес. 

2. Нет разницы и по части возведения дополнительных построек: на обоих типах участков можно построить капитальную баню, гараж и тому подобное. 

3. Участок для ЛПХ даже имеет преимущества перед ИЖС. На нем можно завести хозяйство: кур, кроликов, козу, корову или пасеку. Единственное требование – соблюдать ветеринарные правила и интересы соседей. Более того, сельскохозяйственную продукцию, произведенную на земле для ЛПХ, можно продавать без уплаты налогов с выручки. Подробнее о том, что можно делать на земле для ЛПХ. На ИЖС, как уже говорилось, можно держать только домашних животных-компаньонов, то есть кошек и собак. 

4. В плане инженерного благоустройства и газификации между ЛПХ и ИЖС тоже нет особой разницы. Так, для подключения газа по госпрограммам важно, чтобы участок находился в населенном пункте, а это условие соблюдается в обоих случаях. 

5. Кроме того, важно знать следующее: налог на участок для ИЖС может быть выше, чем на ЛПХ. Сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости земли, а у ИЖС она обычно выше. 

В большинстве случаев единственная веская причина для перевода ЛПХ в ИЖС – возможность получить льготный ипотечный кредит на строительство жилого дома. Например, для участия в программе семейной ипотеки участок с ВРИ «Для ИЖС» – обязательное условие. 

С другой стороны, сейчас банки спокойно выдают ипотечные кредиты на строительство на землях для личного подсобного хозяйства и садоводства, поскольку на них тоже разрешено возводить жилые дома. В некоторых банках можно даже получить средства на строительство садового дома на даче. Кроме того, существуют программы сельской ипотеки, которые как раз предназначены для жилья в деревнях и поселках, где земля в основном для ЛПХ. 

И наконец, для возведения или покупки жилого дома на участке ЛПХ можно использовать маткапитал – закон этого не запрещает. 

Так что вопрос, нужно ли переводить ЛПХ в ИЖС ради жилищного кредитования, однозначного ответа не имеет: во многих случаях можно обойтись и без этого. 

Резюме: перевод земли из ЛПХ в ИЖС чаще всего не дает преимуществ и может требоваться, например, только для льготной ипотеки.

Можно ли перевести землю ЛПХ в ИЖС

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС теоретически возможен, но только для участка в населенном пункте. Полевые участки относятся к землям сельхозназначения, а российское законодательство разрешает переводить сельхозугодья в другие категории только в исключительных случаях и только по инициативе властей. По личному желанию гражданина-собственника участка такие переводы не делаются. 

Однако здесь есть подводные камни, о которых нужно знать, поэтому придется немного погрузиться в принципы землепользования в РФ. 

• Закон не разрешает присваивать земельным участкам произвольный ВРИ по желанию владельца. 

• В каждом муниципалитете и населенном пункте РФ действуют правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительные регламенты, утвержденные местными властями. Согласно им, территория муниципального образования делится на зоны, внутри которых для каждого участка есть градация видов разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно разрешенные. 

• Это очень важно: по закону переоформить ЛПХ в ИЖС можно только в том случае, если местные ПЗЗ допускают такой ВРИ в качестве вспомогательного или условно разрешенного. Если этого нет или для местности вовсе не приняты ПЗЗ, перевод невозможен. 

Трудность здесь в следующем: тот ВРИ, который мы видим в выписке из ЕГРН и на Публичной кадастровой карте – основной, остальные обычно есть только в ПЗЗ. Поэтому перевод участка из ЛПХ в ИЖС лучше даже не начинать без ознакомления с актуальными правилами землепользования и застройки. 

Найти их можно на сайте местной администрации. Как выглядит документ, можно посмотреть здесь – для примера мы произвольно взяли ПЗЗ сельского поселения Троицкое Жуковского района Калужской области, документ находится на сайте администрации сельского поселения. Виды разрешенного использования в ПЗЗ обычно даны в виде кодов по единому классификатору, ссылку на него вы найдете в предыдущей части этой статьи. 

Если у местных органов власти нет сайта или на нем не опубликованы ПЗЗ, можно попытаться воспользоваться Федеральной информационной системой территориального планирования (ФГИС ТП), но поиск по ней весьма сложный. Еще один вариант – обратиться напрямую в местную администрацию с просьбой предоставить доступ к ПЗЗ. 

Сейчас Росреестр ведет работу по интеграции данных о градостроительном планировании в Публичную кадастровую карту, однако самую актуальную информацию лучше искать в исходных ПЗЗ местных властей. 

Вообще жа ПЗЗ – полезнейший документ и на случай, если вы соберетесь застраивать участок: в правилах бывают изложены, например, требования к планировке участка, расстояниям между строениями, высоте забора и т.п. 

Резюме: перевод участка ЛПХ в ИЖС возможен только в случае, если вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» есть в списке вспомогательных или условно разрешенных для этой территориальной зоны. Узнать это можно в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Сколько будет стоить перевод из ЛПХ в ИЖС

Увы, но эта процедура чаще всего не бесплатная, особенно в регионах с дорогой землей – например, в Московской области. Дело в том, что такой перевод может повышать кадастровую и рыночную стоимость участка. А в этом случае власти наделены правом установить плату за перевод, которая может быть даже равна разнице в рыночной стоимости до перевода и после. 

Единой четко установленной стоимости перевода из ЛПХ в ИЖС нет, она рассчитывается индивидуально исходя из характеристик земли, ее цены, средней стоимости участков в районе и пр. Для Московской области существует специальный онлайн-калькулятор, где можно подсчитать, во что обойдется перевод. В других регионах сумму придется узнавать у местных властей. Нужно быть готовым к тому, что требуемая плата может составить более 100 тыс рублей. 

Кроме того, нужно будет оплатить пошлину за внесение изменений в ЕГРН. С 2025 года она выросла до 1000 рублей. 

Резюме: стоимость перевода земли ЛПХ в ИЖС определяется для каждого конкретного участка, единой тарификации здесь нет. Процедура может быть довольно дорогой, поэтому стоит опять-таки задуматься, какие выгоды принесет смена вида разрешенного использования.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС: последовательность действий

Процедура регулируется законом № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004. 

Из документов потребуются паспорт заявителя и его копия и выписка из ЕГРН, которая служит подтверждением прав на участок. Если заявитель не собственник и действует от имени законного владельца земли, он должен предоставить нотариальную доверенность. 

В местные органы власти нужно подать специальное ходатайство. В нем указываются:

• Личные данные владельца (ФИО, паспортные данные, адрес, контактная информация) 

• Сведения об участке: кадастровый номер, адрес, площадь

• Сведения о документах на право собственности (выписка из ЕГРН)

• Виды разрешенного использования: текущий и требуемый

• Основания для перевода (опционально).

Примерную форму заявления можно посмотреть по ссылке, но лучше уточнить ее на месте при подаче документов. 

Если земля муниципальная, местным властям по закону отводится 2 месяца на принятие решения, для федеральных земель срок увеличен до 3 месяцев. По результатам рассмотрения ходатайства органы местного самоуправления выдают акт о переводе земельного участка в другую категорию или мотивированный отказ в переводе. Отказ может быть обжалован в суде. 

Акт должен быть направлен заявителю в течение 14 дней с момента его принятия. 

Затем нужно собрать тот же пакет документов, который указан выше, приложить к нему акт и обратиться в Росреестр для внесения изменений в сведения об участке. Это можно сделать через портал Госуслуг, найдя через помощника или в меню услугу «Внесение изменений в ЕГРН», или лично обратиться в МФЦ. 

В течение 15 дней сведения об участке в ЕГРН и на ПКК будут обновлены. Датой изменения ВРИ будет считаться дата внесения изменений в ЕГРН. 

Читайте также:

Из чего лучше сделать дорожки на дачном участке

Чем подкормить морковь, чтобы была сладкой и сочной

Как защитить сад и огород от заморозков

Дачные тренды лета-25: декор, мебель, ландшафтный дизайн

Где лучше поставить баню на участке