Можно ли продать участок с недостроенным домом?
Это вполне возможно, в законе даже есть понятие «объект незавершенного строительства». Градостроительный кодекс признаёт недостроенный дом капитальным строением, а закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет поставить его на кадастровый учет как объект недвижимости и зарегистрировать право собственности.
- Любое капитальное строение, которое стоит на кадастровом учете и оформлено в собственность, может быть “официально” продано, куплено, подарено или завещано – соответственно, недостроенный дом тоже.
- То же самое касается дополнительных построек на участке: если они имеют фундамент, то считаются объектами капитального строительства и могут быть поставлены на кадастровый учет и оформлены в собственность, в том числе в недостроенном состоянии.
Cуществует единая процедура постановки на кадастровый учет с одновременной регистрацией прав. В результате сведения о недвижимости и правах на нее вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), заведует этим государственное ведомство – Росреестр. Только после этого объект недвижимости становится «легальным» и с ним можно совершать законные сделки по договору купли-продажи. С этого же момента для него определяется кадастровая стоимость и начинает начисляться налог на недвижимость. Подробнее о том, какие налоги нужно платить за дачу или частный дом.
Как продать участок с недостроенным домом
Источник фото shutterstock.comКак уже говорилось выше, чтобы «узаконить» недострой и включить его в договор купли-продажи, дом нужно поставить на кадастровый учет.
Важный момент: с 1 марта 2025 года невозможно поставить на кадастровый учет строение, которое находится на неразмежеванном участке. Нельзя также совершать сделки с такой землей и строениями – Росреестр просто откажется регистрировать право собственности. Следовательно, если участок под домом не размежеван и у Росреестра нет данных о его границах, начинать нужно с межевания. Проверить наличие межевых границ можно на Публичной кадастровой карте, найдя участок по кадастровому номеру, адресу или «на местности». Если межевание не делалось, в характеристиках участка будет указано «Учтенный без координат границ». Второй способ – заказать выписку из ЕГРН.
Для постановки недостроенного дома на кадастровый учет потребуются следующие документы:
- Технический план дома. Составлять документ имеет право только аккредитованный кадастровый инженер, его проще всего найти через Госуслуги – там для этого есть специальная опция.
- Уведомление о планируемом строительстве и уведомление о соответствии параметров планируемого строительства. Эти два документа с 2018 года заменяют разрешение на строительство для домов ИЖС и капитальных садовых домиков. Выдает их местная администрация, и в идеальном варианте будущий владелец дома должен получить их заранее, до начала стройки. Подробнее о том, как это сделать. Оба они обязательны для составления технического плана и должны прилагаться к нему. Важно знать: уведомления «привязаны» к участку, а не к его владельцу. При продаже участка они остаются действительными, переоформлять их на нового собственника не нужно.
- Декларация об объекте недвижимости по специальной форме. Тоже необходима как часть технического плана и обязательное приложение к нему.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок. С 2025 года она не обязательна, если земля уже поставлена на кадастровый учет, но на всякий случай ее лучше иметь. Выписку можно заказать через Госуслуги, сделать это может только собственник участка.
- Личные документы заявителя.
Подать заявку на единую процедуру государственного кадастрового учета с одновременной регистрацией прав (ГКУ и ГРП) можно через Госуслуги или МФЦ. На Госуслугах это делается через раздел «Земля. Дом» или «Ведомства - Росреестр». За процедуру взимается госпошлина, с 2025 года ее размер – 1000 рублей, если дом находится на участке для садоводства, личного подсобного хозяйства или ИЖС. Оплатить пошлину при подаче заявки через Госуслуги можно онлайн, в МФЦ – банковской картой на рабочем месте сотрудника, принимающего документы.
Срок оказания услуги – 10-12 дней в зависимости от способа подачи. После этого на можно получить выписку из ЕГРН на дом, датой кадастрового учета считается дата внесения сведений в ЕГРН, с этого же момента отсчитывается срок владения строением.
После этого дом можно продавать, выписка из ЕГРН на него будет входить в пакет документов, которые продавец должен предоставить покупателю и приложить к договору. В договоре купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства обязательно включаются сведения об этом строении. Подробнее о том, как проводится сделка купли-продажи участка.
Какой дом считается недостроенным
Источник фото shutterstock.comЗдесь есть важный момент: что считается объектом незавершенного строительства (ОНС). К сожалению, закон не дает четкого определения и конкретных признаков, а между тем от этого зависит, можно ли поставить сооружение на кадастровый учет как ОНС. В судебной практике главным признаком ОНС часто считают наличие фундамента: если он готов, объект может быть признан незавершенным строительством и объектом недвижимости, который подлежит постановке на кадастровый учет. Однако Росреестр может отказать в учете объекта, который находится всего лишь на стадии фундамента, из-за низкой степени его технической готовности.
Вообще же в техническом плане, который составляет кадастровый инженер, должна быть указана степень готовности объекта – оптимально, чтобы она составляла 50-60%. В этом случае у Росреестра, скорее всего, не будет сомнений.
Можно ли продать земельный участок с незарегистрированным домом
Если речь идет о незавершенном строительстве, то в целом закон не обязывает ставить «недострой» на кадастровый учет – это делается по желанию владельца. Однако «неузаконенное» сооружение не существует как собственность и не может быть указано в договоре купли-продажи участка – Росреестр откажется регистрировать переход прав на строение, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН.
Кроме того, Росреестр может отказаться регистрировать переход права собственности, если бывший владелец в свое время получил уведомление о соответствии планируемого строительства, но дом так и не был построен и «узаконен» – с 2025 года дата получения этого документа считается и датой окончания строительства. С этого же времени закон прямо обязывает ставить частные дома на кадастровый учет сразу после окончания строительства – раньше это было не обязательно, но в последнее время государство активно борется с «самостроем». Регистрационный орган может в таком случае посчитать, что продавец предоставил недостоверные данные о недвижимости.
На вспомогательные капитальные постройки (баня, гараж) это не распространяется, так как на них не нужно получать уведомления.
Следовательно, можно попытаться продать участок с недостроем как пустующий, но сделка может сорваться.
Стоит сказать и о рисках для покупателя. Приобретая незарегистрированный дом, особенно если на него нет проектной документации и не получены уведомления, покупатель может в будущем столкнуться с проблемами, пытаясь оформить его в собственность после окончания строительства.
Вывод отсюда простой: при продаже участка с недостроенным домом желательно все же озаботиться оформлением “недостроя” по всем правилам. Это повышает шансы продавца на удачную сделку.
