Что такое градостроительный план земельного участка и для чего он нужен

Сколько он действует, кто его выдает и как получить? Каков срок изготовления ГПЗУ?

Источник фото shutterstock.com

1. Что такое градостроительный план земельного участка?

Как мы уже поняли, аббревиатура ГПЗУ расшифровывается как «градостроительный план земельного участка». В народе его иногда называют «справка ГПЗУ на участок», но сути это не меняет.

ГПЗУ содержит сводную информацию об участке из разных государственных источников и требования к его использованию и застройке. В нашей стране право собственности на участок не означает, что его можно застраивать по своему усмотрению. Закон устанавливает предельные параметры сооружений, расстояния от соседей и ограничения на строительство, связанные с разрешенным использованием земли или ее расположением. ГПЗУ «сводит воедино» все эти требования, поскольку они содержатся в разных нормативных документах. Так, в градостроительном плане участка указываются следующие сведения:

Кадастровый номер участка, его границы и площадь согласно межевому плану.
Виды разрешенного использования земли (ВРИ) – основной, вспомогательные и условно разрешенные. От ВРИ земли зависит, чем именно на ней можно заниматься и какие строения возводить.
Характеристики построек, которые уже есть на участке (назначение, высота, этажность, площадь).
Требования к параметрам застройки: все те же назначение, высота, площадь, а также отступы от границ участка.
Сведения о том, находится ли участок в ЗОУИТ – зоне с особыми условиями использования территории. Такие зоны устанавливаются местными властями в целях безопасности объектов инфраструктуры, источников воды, охраняемых природных и культурных объектов и пр. В ЗОУИТ также могут быть включены местности, где строительство и проживание опасны - например, вокруг вредных производств или в зонах затопления и подтопления. ЗОУИТ накладывает серьезные ограничения на застройку вплоть до полного ее запрета несмотря на то, что вид разрешенного использования земли разрешает капитальное строительство.
Данные о возможности подключения участка к инженерным сетям (исключая электричество), если такие работы есть в планах перспективного развития территории, принятых местными властями.
Информация о том, обременен ли участок публичным сервитутом или другими правами третьих лиц.

Что такое градостроительный план земельного участка и для чего он нужен Источник фото shutterstock.comСобственно говоря, ГПЗУ просто дублирует сведения, которая уже содержатся в других государственных источниках: ЕГРН и Правилах землепользования и застройки, которые принимают местные власти. Все эти данные можно получить и другими путями:

Сведения ЕГРН (кадастровый номер, площадь, границы, ВРИ, характеристики строений) – в выписке из ЕГРН или онлайн на Публичной кадастровой карте (ссылка в конце статьи), это бесплатно.
Там же можно выяснить, находится ли участок в ЗОУИТ, для этого удобнее пользоваться Публичной кадастровой картой, выбрав в меню соответствующий слой.
Межевой план с координатами границ и листом их согласования с соседями можно заказать через Госуслуги.
Правила землепользования и застройки обязательно публикуются в открытом доступе на сайте местных властей в разделе «Градостроительство».

Правила землепользования и застройки земельного участка: что это такое и зачем нужны

2. Зачем нужен градостроительный план земельного участка?

Главное, что нужно знать: применительно к участкам для ИЖС, садоводства и ЛПХ этот документ носит скорее информационный характер и чаще всего не нужен для каких-либо действий с землей и строениями. В случае со строительством частного дома ГПЗУ может понадобиться:

При обращении за ипотечным кредитом на ИЖС – многие банки требуют его в составе пакета документов.
При подключении газа или электричества. Теоретически он для этого не обязателен, но некоторые ресурсные организации из предосторожности просят предоставить и ГПЗУ.
В случае судебных споров о законности строительства.
При строительстве в зоне с особыми условиями использования территории (см. выше).
В Московской области – для составления технического плана построенного дома. Техплан необходим для того, чтобы поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Оформлять его уполномочены только кадастровые инженеры. С 2026 года в Подмосковье проводится эксперимент: местные власти, устав бороться с нарушениями при частной застройке, обязали кадастровых инженеров проверять соответствие постройки требованиям ГПЗУ. Если при строительстве допущены нарушения, инженер не имеет права выдавать технический план, и «узаконить» дом будет нельзя. Эксперимент продлится до 2029 года. Важно знать, что он распространяется только на участки, приобретенные после 1 января 2026 года. Если земля была куплена ранее, в том числе с уже построенным домом, действует прежняя процедура составления техплана, для которой ГПЗУ не требуется. Еще раз подчеркнем, что эксперимент проводится только в Московской области, остальные регионы он не затрагивает.

3. Когда градостроительный план земельного участка НЕ нужен?

Что такое градостроительный план земельного участка и для чего он нужен Источник фото shutterstock.com

При сделке купли-продажи земли со всеми строениями. В число обязательных документов на участок ГПЗУ не входит. Продавец может предоставить его покупателю разве что для подтверждения своей добросовестности и готовности к сотрудничеству. Как уже говорилось, ГПЗУ дублирует многие сведения из ЕГРН, которые покупатель и без того сможет проверить по выписке и Публичной кадастровой карте.
Для согласования строительства частного дома. С 2018 года для объектов ИЖС не требуется разрешение на строительство – оно заменено уведомлением, которое подается местным властям по специальной форме. Список документов, необходимых для подачи уведомления, установлен Градостроительным кодексом (ст. 51.1), и ГПЗУ в него не входит, достаточно только выписки из ЕГРН. Впрочем, иногда местные власти запрашивают и ГПЗУ, так что его имеет смысл на всякий случай приложить к уведомлению.
При подаче документов на кадастровый учет дома или участка и регистрацию права собственности.
Для оформления завещания или дарственной на дом и участок.

По сути, ГПЗУ критически важен только для многоквартирной, коммерческой или промышленной застройки, там без него действительно не выдадут разрешение на строительство. В случае с садовыми участками и землями ИЖС и ЛПХ требования закона мягче, и документ в большинстве случаев не обязателен.

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это и в чем разница?

4. Как выглядит градостроительный план земельного участка?

Образец и требования к заполнению документа утверждены приказом Минстроя № 741/пр от 25.04.2017 (ссылка в конце статьи). ГПЗУ содержит две части:

Текстовую с характеристиками участка и требованиями к застройке.
Графическую – чертеж земельного участка с условными обозначениями. В состав чертежа входит ситуационный план (расположение участка относительно других объектов), границы, красные линии, границы публичных сервитутов, минимальные отступы и параметры так называемого пятна застройки – той части участка, которая доступна для строительства с учетом всех норм и ограничений.

В том же приказе есть инструкция, как читать ГПЗУ в его графической части со всеми обозначениями.

Расстояние от дома до забора в частном секторе и СНТ: закон и правила

5. Каков срок действия ГПЗУ?

Градостроительный кодекс (ст. 57.3) указывает, что срок действия ГПЗУ для проектирования и получения разрешения на строительство – 3 года. Соответственно, для остальных целей он может быть и больше, но государственные органы по умолчанию требуют документ не старше 3 лет во всех случаях.

Поскольку ГрК – федеральный закон, срок действия ГПЗУ в Московской области и любых других регионах одинаковый, местным властям не дано право устанавливать свои требования к этому документу.

6. Кто делает градостроительный план земельного участка?

Что такое градостроительный план земельного участка и для чего он нужен Источник фото shutterstock.comСоставление ГПЗУ – обязанность не владельца участка, а местных властей, и делается это без привлечения собственника земли. Так, в Москве ГПЗУ выдает и составляет Комитет по архитектуре и строительству г. Москвы, в Севастополе ГПЗУ можно получить в местном Департаменте архитектуры и строительства. Однако во многих регионах эти ведомства почти не взаимодействуют с гражданами напрямую. Где получить градостроительный план земельного участка, мы поговорим ниже.

Как уже упоминалось, градостроительный план земельного участка формируется в основном на основе данных ЕГРН, Правил землепользования и застройки и некоторых других ведомственных документов – например, планов комплексного развития территории. Все данные для ГПЗУ поступают по каналам межведомственного взаимодействия.

7. Где заказать ГПЗУ земельного участка и что нужно для получения?

Есть несколько вариантов, где и как получить градостроительный план земельного участка.

Через Госуслуги. На федеральном «общероссийском» портале Госуслуг эта функция не реализована, потому что выдача ГПЗУ находится в компетенции местных органов власти. Для получения градостроительного плана нужно пользоваться региональным порталом госуслуг, если такая опция там есть. К сожалению, предусмотрена она не во всех регионах, так что запросить ГПЗУ онлайн можно далеко не везде.
Через МФЦ по месту нахождения участка. Чтобы заказать градостроительный план земельного участка, нужно заполнить заявление по специальной форме, которое выдадут на месте. Из документов потребуются паспорт и выписки из ЕГРН на участок и строения на нем. Выписки можно получить там же, в МФЦ. Если заявитель действует от имени собственника участка, ему потребуется нотариальная доверенность.
Непосредственно у уполномоченного ведомства, если все остальные способы недоступны. ГрК допускает подачу заявления на получение ГПЗУ в виде электронного документа, заверенного электронной подписью.

8. Сколько стоит ГПЗУ земельного участка?

Услуга предоставляется бесплатно (п. 6 ст. 77.3 Градостроительного кодекса).

9. Сроки выдачи градостроительного плана земельного участка

Согласно ГрК, градостроительный план земельного участка должен быть сформирован, зарегистрирован и выдан заявителю в течение 14 рабочих дней после получения заявления уполномоченным ведомством.

Срок выдачи ГПЗУ через Госуслуги тот же.

Градостроительный план выдается по умолчанию в виде электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью ведомства. Если нужен бумажный экземпляр, в заявлении на получение делается специальная пометка. Забрать распечатанный документ можно в МФЦ или в самом ведомстве, которое его выдало.

10. Где найти градостроительный план земельного участка онлайн?

К сожалению, посмотреть градостроительный план земельного участка на каком-либо онлайн-сервисе нельзя, его можно только заказать Однако выше мы уже говорили о том, что все основные сведения об участке можно получить из открытых источников – Публичной кадастровой карты, Справочника объектов недвижимости Росреестра (ссылка в конце статьи) и Правил землепользования и застройки.

На ПКК участок можно найти по кадастровому номеру, адресу или просто на местности в режиме карты.
Для поиска по Справочнику объектов недвижимости нужно знать кадастровый номер или адрес.
Правила землепользования и застройки принимаются не для конкретного участка, а для территориальной зоны, в которой он находится. Чтобы их найти, достаточно знать, к какому муниципальному образованию и/или населенному пункту относится участок.

11. Можно ли заказать градостроительный план чужого участка по кадастровому номеру?

Это сделать нельзя: согласно ГрК, получить ГПЗУ может только правообладатель земельного участка. Правообладателем считается собственник или пользователь земли по договору долгосрочной аренды.

Полезные ссылки