Продажа земельного участка — одна из самых распространенных сделок с недвижимостью в России. Однако многие продавцы не учитывают, что доход, полученный от такой продажи, может облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Чтобы не платить НДФЛ, важно соблюсти минимальный срок владения участком. В этой статье мы разберем условия, при которых налог с продажи земельного участка платить не нужно, какие льготы предусмотрены законодательством, и какие изменения были внесены в последние годы.
Нужно ли платить налог при продаже садового участка
Если вы решили продать земельный участок, то после сделки вам будет необходимо заплатить налог с полученного дохода – это прописано в Налоговом кодексе Российской Федерации. Налог с продажи земли платится так же, как и с других объектов недвижимости – квартир, домов, дач, комнат и т.д. При этом его вносят в бюджет и физические, и юридические лица.
Физические лица платят НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Какой налог при продаже земельного участка? 13% от суммы полученного дохода для резидентов РФ, и 30% для нерезидентов. Сумма налога для юридических лиц будет зависеть от того, какая система налогообложения используется.
- При общей системе налогообложения (ОСНО) средства, полученные от продажи участка, вносятся в расчеты по налогу на прибыль. Здесь налоговая ставка составляет 20%.
- При упрощенной системе налогообложения (УСН) доход от продажи земли включается в выручку, и налоговая ставка составляет 6%.
- ИП платит налог по схеме юридического лица, если участок использовался для бизнеса. В противном случае он платит как физическое лицо.
Как не платить налог с продажи участка
Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение установленного минимального срока, освобождаются от налогообложения.
Однако какой срок считается минимальным? Через сколько лет можно продать участок без налога?
В каких случаях не платится налог с продажи земельного участка
Источник фото shutterstock.com
Минимальный срок владения составляет три года для участков, которые были получены:
- по наследству;
- по договору дарения от близкого родственника;
- по договору приватизации;
- по договору ренты.
- землю купили до 2016 года.
Назначение земли значения не имеет. Налог на продажу участка менее 3 лет в собственности – если это земельный участок, на котором стоит жилой дом и землю вместе с домом продает семья с двумя и более детьми. При этом должны соблюдаться условия для данной льготы – улучшение жилищных условий.
В остальных случаях освобождение от НДФЛ при продаже земельного участка происходит только после 5-ти лет владения.
Как рассчитать срок владения земельным участком
Срок владения считают от даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты подписания договора купли-продажи. Однако есть некоторые нюансы, связанные с размежеванием. Так, раньше при разделении или объединении участков срок владения этими разделенными или объединенными участками начнался заново. И если гражданин был владельцем участка много лет, но перед продажей решил его разделить, то ему необходимо было заплатить налог с продажи участка, так как прежний срок владения обнулялся.
Однако с 2025 года эти нормы изменились. Теперь для объединенных или разделенных участков срок владения считают особым образом:
- для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
- для ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства);
- для размещения гаражей для собственных нужд;
- для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
Как рассчитывается срок владения при разделении земельных участков:
Если участок делится на два, то срок владения для каждого из этих новых участков идет с той же даты, от которой шел срок первоначального участка. Это правило работает, если образуется не более двух новых земельных участков.
Если же участок делится на три, то срок владения идет с даты разделения. И если продать эти три новых нареза ранее, чем через 5 лет, то придется платить налог на продажу участка. То есть в этом случае вступает в силу налоговый кодекс, где указано, что налог с продажи участка в собственности менее 5 лет подлежит уплате.
Как рассчитывается срок владения при объединении участков:
Если были объединены два участка в один, то срок владения этого нового участка идет от самой поздней даты, с которой шел срок владения одним из прежних участков.
Как рассчитывается срок владения при совместной собственности и разделе:
Если участок находится в общей совместной собственности, срок владения начинает течь с даты регистрации права каждого совладельца. Если один из супругов получает участок по наследству или в дар, он может продать свою долю без налога через 3 года. При разделе имущества срок исчисляется по дате, с которой началось общее владение, а не с момента раздела.
Как проверить земельный участок перед покупкой самому и бесплатно
Как рассчитать налог с продажи земельного участка
Чтобы рассчитать налог с продажи земельного участка в СНТ (или любого другого участка), нужно определить налогооблагаемую базу, потому что для целей налога доход от продажи земли – это не всегда та сумма, которую заплатил покупатель.
Здесь значение имеет кадастровая стоимость участка. Для целей НДФЛ доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости земли. Если участок был продан дешевле, то доход для налоговой равен 0,7 кадастровой стоимости.
Пример:
Кадастровая стоимость участка – 5 млн. рублей, но владелец продал его за 3 млн. рублей.
Считаем: 5 000 0000x0,7=3 500 000. Эта сумма больше, чем та, за которую владелец продал участок. Значит, декларация 3 НДФЛ при продаже земельного участка заполняется на сумму 3 500 000, хотя фактически владелец получил меньшую сумму.
Надо ли платить налог с продажи земельного участка, если минимальный срок еще не истек?
Источник фото shutterstock.com
Если ли владелец продает участок до истечения минимального срока, он должен задекларировать доход и заплатить налог. Однако есть способы снизить налоговую нагрузку:
Налоговый вычет при продаже земельного участка (ст. 220 НК РФ)
- имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей — предоставляется при продаже земельного участка, находящегося в собственности менее минимального срока;
- вычет в сумме документально подтвержденных расходов, понесенных при приобретении участка (например, расходы по договору купли-продажи, госпошлины, риэлторские услуги и т.д.).
Выбор вычета осуществляется налогоплательщиком самостоятельно. Нельзя применить одновременно оба вида вычета.
Пример:
Если участок был куплен за 800 000 рублей, а продан за 1 200 000, то налог можно заплатить только с 400 000 рублей, а не со всей суммы. Налог составит 52 000 рублей (13% от 400 000).
Ответы на самые распространенные вопросы:
До какой суммы не платится налог с продажи земельного участка?
С 2025 года налог с продажи земельного участка не уплачивается, если сумма полученных доходов от продажи участка составляет менее 1 000 000 рублей. Таким образом, отвечая на вопрос «платится ли налог с продажи земельного участка до 1 000 000 рублей» ответом будет – нет, не платится.
Учитывается ли категория земли и вид разрешенного использования?
НК РФ не делает различий между категориями земель (ИЖС, ЛПХ, СНТ и др.) и их разрешенным использованием при определении срока владения и налогообложения. То есть одинаково облагаются налогом доходы от продажи земель сельхозназначения, дачных участков и участков под жилую застройку.
Когда стоит подавать декларацию?
Если участок продан до истечения минимального срока владения, налогоплательщик обязан:
- подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
Неподача декларации и неуплата налога влечет штрафы и пени, предусмотренные ст. 122 и ст. 75 НК РФ.
Какие схемы существуют, чтобы обойти налоги, и какие риски они влекут за собой?
Некоторые граждане пытаются сократить налоговую нагрузку путем занижения цены в договоре купли-продажи. Однако ФНС вправе запросить рыночную оценку и пересчитать налог, если установлен факт занижения. Кроме того, с 2022 года действует правило, по которому ФНС может применять кадастровую стоимость как налоговую базу, если сумма сделки менее 70% кадастровой стоимости участка (п. 5.1 ст. 217.1 НК РФ).
Как влияют повторные сделки на статус налогоплательщика?
Если физическое лицо систематически осуществляет сделки с недвижимостью (например, продает участки каждый год), налоговая может расценить его как индивидуального предпринимателя, занимающегося предпринимательской деятельностью без регистрации. Это может повлечь доначисление налогов, штрафов и применение ответственности по ст. 116 НК РФ и даже ст. 171 УК РФ.
Подведем итоги
В каком случае нужно платить налог с продажи земельного участка? Если вы владеете им меньше минимального срока, установленного законодательством:
- 3 года — при получении участка по наследству, дарению от близких родственников и т.д.;
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Если участок продается ранее, налогоплательщик обязан задекларировать доход и уплатить налог, но может воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить налоговую нагрузку.
При заключении сделок с недвижимостью важно руководствоваться нормами действующего законодательства и при необходимости обращаться за консультацией к юристу или налоговому консультанту.
Читайте также:
Когда убирать свёклу с грядки на хранение: правила зимовки урожая
5 вопросов про валоризацию пенсии: что это такое и как рассчитывается
Комментарии