Что такое налоговый вычет при продаже дома с участком
Средства, вырученные от продажи недвижимости, по закону считаются доходом и облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Для имущества стоимостью более 2,4 млн рублей это 13%, более 2,4 млн – 15%.
Однако в законе предусмотрены случаи, когда государство обязуется вернуть налог с продажи дома. Практика показывает, что большинство сделок обычных граждан с частными домами как раз подпадают под условия таких «налоговых послаблений» и налог можно вовсе не платить или существенно уменьшить его сумму. Это и называется имущественным налоговым вычетом при продаже дома и участка, на котором стоит дом.
Важно знать: Земельный и Налоговый кодексы оговаривают, что дом на участке может быть продан только вместе с землей. Теоретически участок и строение на нем – два разных объекта недвижимости и им даже присваиваются разные кадастровые номера, но это не значит, что участок можно продать отдельно от стоящего на нем дома и наоборот. Пункт 5 ст. 1 Земельного кодекса гласит, что при смене собственника судьба земли и строений нераздельна. Поэтому в дальнейшем, говоря о частном доме, мы будем иметь в виду неделимое единство «Земля + строение».
Можно ли продать дом без земельного участка или участок отдельно от дома?
Когда полагается налоговый вычет за проданный дом
Только в случае, если продажа облагается налогом. Если нет налога – то нет и оснований для вычета.
Дело в том, что налог можно вовсе не платить, если владеть имуществом до продажи в течение определенного времени. Оно отсчитывается от момента регистрации права собственности в Росреестре.
Ст. 217.1 Налогового кодекса устанавливает минимальный срок владения в 3 года, если:
- Недвижимость получена в наследство или в дар от близкого родственника. Близкими считаются супруги, родители, дети, братья, сестры, бабушки и дедушки. Тёти, дяди и тем более двоюродные в этот список не входят.
- Дом приобретен в результате приватизации или в исполнение договора пожизненной ренты. Суть такого договора – обязательство одной из его сторон пожизненно содержать другую в обмен на имущество.
- Дом – единственное жилье, то есть у собственника и его супруга на момент продажи нет другого жилого помещения или доли в нем. Однако оговаривается, что в данном случае не учитывается жилье, купленное менее чем за 90 календарных дней до продажи дома. Есть здесь и еще один нюанс: жилым помещением считается не любой дом, а только тот, который признан жилым по специальной процедуре и поставлен на кадастровый учет именно в статусе «Жилой дом». Домики «дачного» типа в СНТ по закону называются садовыми и считаются не предназначенными для жилья. Соответственно, даже если вы фактически живете в дачном доме, назначить его единственным жильем не удастся.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения – 5 лет.
Полностью освобождены от налога независимо от срока владения сделки, когда дом – единственное жилье семьи с двумя и более детьми и продается для улучшения жилищных условий.
Следовательно, налоговый вычет полагается только при продаже дома, бывшего в собственности продавца менее 3 или 5 лет, потому что такая сделка облагается налогом.
Полагается ли налоговый вычет при продаже доли дома?
Все сказанное выше распространяется не только на дом и участок целиком, но и на доли в таком имуществе. Если доля продается раньше установленного срока и дом не соответствует другим критериям освобождения от налога, то сделка облагается налогом и у продавца возникает право на вычет.
Как считается сумма налогового вычета при продаже дома
Источник фото shutterstock.com
Существует два варианта уменьшения суммы налога при продаже жилого дома, продавец может выбрать один из них – более выгодный.
- Вычет в 1 млн рублей. Применяется он следующим образом: эта сумма отнимается от цены дома по договору купли-продажи, то есть дом с точки зрения налоговой «дешевеет» на миллион. Налог платится с остатка стоимости. Допустим, дом продан за 2,3 млн рублей, после применения вычета налог в 13% нужно заплатить только с 1,3 млн рублей, это 169 тыс рублей.
- Имущественный вычет в размере расходов, понесенных налогоплательщиком для приобретения или строительства дома. В данном случае из суммы, за которую дом продается, вычитаются расходы, и налог в 13% платится только с остатка. В затраты налогоплательщика включается и покупка земли – как уже говорилось выше, дом и участок считаются неотделимыми друг от друга. Например, дом и участок приобретены совокупно за 2 млн рублей, проданы за 2,3 млн рублей, налогом в 13% будет обложена только разница в цене в 300 тысяч – итого 39 тыс рублей.
Точно так же рассчитывается налоговый вычет при продаже дома, построенного самостоятельно.
Обратите внимание, что при продаже земли и дома налоговый вычет в размере понесенных расходов может оказаться выгоднее стандартного вычета в 1 млн рублей. Однако для того, чтобы его получить, нужно подтвердить расходы на покупку дома или его строительство. Для этого требуется представить в налоговые органы документальные доказательства затрат: договоры купли-продажи, квитанции, чеки, акты выполненных работ, договор подряда на строительство, договоры с ресурсоснабжающими компаниями на подключение электричества и газа и пр.
Какой налоговый вычет лучше получить при продаже дома?
В общем виде ситуация выглядит следующим образом.
- Если участок и дом получены по безвозмездным сделкам (дарение, наследование), по приватизации или по договору ренты, то считается, что владелец не понес расходов на приобретение имущества. В этом случае у него нет оснований претендовать на соответствующий налоговый вычет и остается пользоваться стандартным в 1 млн рублей.
- Если участок получен безвозмездно, но на нем построен дом и есть подтверждения расходов, то чаще всего выгоднее вычет «по расходам», если дом обошелся более чем в 1 млн.
- В случае, когда вы купили участок уже с домом или сначала приобрели землю, а потом сами возвели на ней дом, выгоднее будет налоговый вычет «по расходам».
Можно ли получить налоговый вычет при продаже садового дома?
Можно, но только стандартный в 1 млн рублей. Мы уже говорили, что садовый и жилой дом – разные вещи с точки зрения закона. Налоговый кодекс четко указывает, что вычет в размере понесенных затрат распространяется только на жилые дома.
Какой налоговый вычет применяется при продаже дома наследниками?
Об этом мы уже упоминали выше: если дом приобретен по безвозмездной сделке (завещание по закону считается именно ею) и наследники продают дом до истечения 3 лет с момента оформления его в собственность, они могут получить только налоговый вычет в 1 млн рублей. Даже если после получения наследства в дом и участок были сделаны вложения, они не будут считаться расходами на приобретение имущества.
Как получить налоговый вычет после продажи дома
Источник фото shutterstock.com
Чтобы вернуть налог с продажи дома, требуется оформить декларацию 3-НДФЛ по итогам года. Делается это строго до 30 апреля года, следующего за продажей дома. То есть если вы продали имущество в 2025 году, срок подачи 3-НДФЛ – до 30 апреля 2026 года.
Если дом продан менее чем за 1 млн рублей, декларацию подавать не нужно: эта сумма по определению не облагается налогом, так как равна стандартному вычету.
Декларацию можно подать через Госуслуги, личный кабинет на портале ФНС или личным порядком в отделении ФНС.
К декларации нужно приложить:
- Личные документы заявителя
- Выписку из ЕГРН о переходе прав собственности
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи дома и участка
- Документы, подтверждающие расходы, если необходимо получить вычет «по расходам».
Обращение рассматривается налоговыми органами в течение 30 календарных дней.
Читайте также:
Туя западная Смарагд: описание вечнозелёного декора
Что можно подарить на Новый год ребенку? Идеи для любого возраста
Топ-10 советских новогодних фильмов для праздничного настроения
