Кадастровая и реестровая ошибка: в чём разница?

Ключевое различие

Кадастровая ошибка возникает на этапе кадастровых работ (межевании, определении координат, подготовке технического плана). Это техническая ошибка, связанная с измерениями и расчетами на местности. Последствия: неверное отображение границ, площади, координат объекта.

Реестровая ошибка возникает при переносе сведений из документов (межевого плана, договоров, свидетельств) в ЕГРН. Она может быть следствием кадастровой ошибки, но может быть и самостоятельной (например, опечатка в договоре). Последствия: неверные сведения в ЕГРН, которые влияют на права собственности, налогообложение, возможность распоряжения имуществом.

Рассмотрим каждый вид ошибки подробнее.

1. Кадастровая ошибка: чем она отличается от реестровой?

Неточность, допущенная кадастровым инженером при проведении измерений, определении границ, площади объекта недвижимости, его местоположения на земельном участке, признается кадастровой ошибкой.

Причины:

• Неверное использование измерительного оборудования.
• Ошибки в расчетах.
• Неправильное определение границ участка на местности.
• Использование устаревших или неточных картографических материалов.
• Человеческий фактор (описки, невнимательность).

Как проявляется:

• Фактические границы участка не совпадают с границами, указанными в ЕГРН.
• Площадь участка, указанная в ЕГРН, не соответствует фактической.
• Неправильное указание местоположения объекта недвижимости на участке.
• Пересечение границ с соседними участками.

Кто исправляет?

Кадастровый инженер, допустивший ошибку (путем подготовки нового межевого или технического плана). В случае отказа инженера или его отсутствия исправление возможно в судебном порядке.

Даем пример

Кадастровый инженер при проведении межевания земельного участка использовал устаревшее GPS-оборудование, в результате чего границы участка были определены с погрешностью в несколько метров. Это привело к тому, что фактический забор соседа оказался на территории вашего участка по документам.

Куда обращаться?

К кадастровому инженеру. Далее в Росреестр (с заявлением об обнаружении кадастровой ошибки). И в крайнем случае — в суд (в случае спора или отказа в исправлении ошибки).

Более подробный план действий читайте здесь — «Куда обращаться для исправления кадастровой ошибки».

2. Реестровая ошибка: как действовать?

Источник фото shutterstock.com

О чем речь? Неточность в сведениях ЕГРН, возникшая из-за внесения в реестр неверных данных из документов с кадастровой или иной ошибкой.

Процедура корректировки ошибок в ЕГРН установлена Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Причины:

• Перенос кадастровой ошибки из межевого, технического плана или акта обследования в ЕГРН.
• Ошибки в документах для регистрации (например, в договоре купли-продажи, свидетельстве о праве на наследство).
• Технические ошибки при внесении данных в ЕГРН сотрудниками Росреестра (выделяют в отдельную категорию).

Картина с ошибками

• Несоответствие сведений ЕГРН фактическим данным (неверная площадь, границы, адрес объекта недвижимости).
• Наличие противоречивых сведений в ЕГРН.
• Нарушение прав собственников (например, из-за неправильного указания границ земельного участка).

Пример

В ЕГРН указана неверная площадь квартиры, потому что в договоре купли-продажи (на основании которого вносились сведения) была допущена опечатка. В результате налоговая инспекция начисляет налог на имущество исходя из завышенной площади.

Спасаем!

Ситуацию исправляет Росреестр (самостоятельно при обнаружении ошибки или на основании заявления заинтересованного лица) или в судебном порядке (если Росреестр отказывается исправлять ошибку или есть спор о том, как ее исправить).

В случае проблемы следует обращаться в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки и приложением документов, подтверждающих наличие ошибки и содержащих верные сведения. Второй вариант — суд  (в случае спора или отказа в исправлении ошибки).

Исправление технической ошибки в ЕГРН: что это и как сделать

Отличие реестровой ошибки от кадастровой

Источник фото shutterstock.com

Сфокусируемся на ключевых отличиях реестровой и кадастровой ошибок, подкрепив это примером с цифрами для большей ясности.

Предположим, у нас есть земельный участок.

Кадастровая ошибка. Кадастровый инженер в 2025 году проводит межевание этого участка. Из-за использования неточного GPS-оборудования он определяет координаты одной из поворотных точек границы с погрешностью в 50 см. В результате одна сторона участка в межевом плане указана длиной 100,5 метров, хотя фактически она равна 101 метру. Эта ошибка в 50 см и неверная длина стороны — кадастровая.

Внесение в ЕГРН и реестровая ошибка. В 2026 году на основании этого межевого плана сведения вносятся в ЕГРН. В выписке из ЕГРН указывается, что одна из сторон участка имеет длину 100,5 метров. Это уже реестровая ошибка. Теперь она официально закреплена в государственном реестре.

Последствия. Из-за реестровой ошибки (неверной длины стороны участка) площадь участка, указанная в ЕГРН, оказывается на 0,25 кв. м меньше фактической (предположим, что другая сторона имеет длину 5 метров, тогда разница в площади составит 0,5 м * 0,5 м = 0,25 кв. м). Это может привести к следующим последствиям:

• Неправильный расчет налога на землю (налог будет начислен исходя из заниженной площади, и это может быть так же отрицательно для владельца, как если бы налог был выше из-за завышенной площади).
• Проблемы при продаже участка (покупатель может потребовать устранения несоответствия).
• Спор с соседями из-за границы участка (сосед может утверждать, что его забор стоит на территории вашего участка, основываясь на данных ЕГРН).

Ключевые факторы на ближайшие годы

Точность измерений. Ужесточение требований к точности измерений при кадастровых работах. Если раньше допустимая погрешность могла составлять несколько метров (в зависимости от категории земель), то в дальнейшем требования к точности значительно возрастут. Ошибки даже в несколько сантиметров могут потребовать исправления.

Влияние на кадастровую стоимость. Реестровая ошибка в площади объекта недвижимости напрямую влияет на его кадастровую стоимость, которая часто используется для расчета налога на имущество.

Развитие технологий. Распространение использования беспилотных летательных аппаратов и лазерного сканирования при проведении кадастровых работ, что позволит повысить точность измерений и уменьшить вероятность кадастровых ошибок. Однако погрешности при обработке данных, полученных с помощью этих аппаратов, также могут приводить к кадастровым и, как следствие, реестровым ошибкам.

В итоге

Кадастровая ошибка — это первичная ошибка, допущенная на этапе измерений и формирования документов. Реестровая ошибка — это вторичная ошибка, которая перенесена в ЕГРН из документов с кадастровой ошибкой или из других документов, содержащих неверные сведения. Обе ошибки требуют исправления, но способы и порядок исправления могут отличаться.

Важные моменты по кадастровой и реестровой ошибкам

Усиление контроля за деятельностью кадастровых инженеров

В последние годы государство активно работает над повышением ответственности кадастровых инженеров за качество выполняемых работ. Это выражается в усилении контроля со стороны Росреестра, введении системы аттестации, а также в увеличении случаев привлечения кадастровых инженеров к ответственности за допущенные ошибки.

Повышение точности данных ЕГРН

Росреестр продолжает работу по оцифровке архивных данных и уточнению границ земельных участков. Это позволяет выявлять и устранять реестровые ошибки, а также повышать достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН.

Развитие электронных сервисов Росреестра

Активно развиваются онлайн-сервисы Росреестра, позволяющие гражданам и организациям самостоятельно получать информацию об объектах недвижимости, подавать заявления на исправление ошибок, а также контролировать ход выполнения кадастровых работ. Это упрощает процесс выявления и исправления ошибок.

Судебная практика

По вопросам исправления кадастровых и реестровых ошибок судебная практика остается обширной и разнообразной. Важно учитывать, что каждый случай рассматривается индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств дела.

Кадастровая или реестровая ошибка: как действовать?

Источник фото shutterstock.com

1. Определите тип ошибки. Постарайтесь понять, является ли ошибка кадастровой или реестровой. Это поможет определить дальнейшие шаги.
2. Соберите все имеющиеся у вас документы на объект недвижимости (правоустанавливающие документы, межевой план, технический план, кадастровую выписку/выписку из ЕГРН).
3. Обратитесь к специалистам. Проконсультируйтесь с кадастровым инженером или юристом, специализирующимся на земельном праве. Они помогут вам оценить ситуацию и разработать план действий.
4. Обратитесь в Росреестр. Подайте заявление об исправлении ошибки, приложив к нему копии документов, подтверждающих наличие ошибки и содержащих верные сведения.
5. Будьте готовы к судебному разбирательству, если Росреестр отказывается исправлять ошибку или есть спор о том, как ее исправить.

Это подробное объяснение поможет вам разобраться в разнице между кадастровыми и реестровыми ошибками.