Аукцион земельных участков от государства

Торги земельными участками от государства – на самом деле один из наиболее прозрачных и эффективных способов приобрести недвижимость по конкурентной цене. Они позволяют гражданам и организациям купить землю, находящуюся в собственности государства или муниципалитета, а также земельные активы частных лиц, которые реализуются в рамках процедур банкротства или по иным основаниям. 

Прозрачность торгов обеспечивается открытыми правилами, электронными площадками и законодательным регулированием. Однако участие в таком процессе требует понимания юридических нюансов, правил торгов и грамотной стратегии. О них пойдет речь.

Что такое государственный аукцион земельных участков

Источник фото shutterstock.com

Аукцион государственной земли – это организованные торги, на которых земля продается участнику, предложившему наивысшую цену. В России проведение подобных торгов регулируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и рядом подзаконных актов.

Какие бывают муниципальные торги земельных участков:

• Открытые — участие доступно любому, цена повышается публично.
• Закрытые — только для ограниченного круга лиц.
• Электронные — проводятся на утвержденных торговых площадках.

Государственные торги на земельные участки размещают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в пределах своей компетенции. Это могут быть, например, комитеты по управлению муниципальным имуществом, отделы по земельным вопросам, министерства природных ресурсов и экологии определенных областей, районов и округов. Уполномоченный орган организует публикацию закупки по собственной инициативе, заявлению граждан или юридических лиц.

 

Покупка земли на торгах у государства: виды аукционов

В зависимости от объекта и цели торгов выделяют:

1. Продажу земли из государственной или муниципальной собственности (регулируется ст. 38 ЗК РФ)

2. Право аренды земельного участка (регулируется ст. 39.11–39.18 ЗК РФ

3. Реализацию земель при банкротстве (регулируется ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

4. Аукцион права застройки или сервитута (действуют особые виды прав, закрепленные в ГК РФ.

Важно отметить, что муниципальная собственность продается и сдается в аренду только в рамках открытых торгов (гл. 6 ЗК РФ). Перед проведением торгов по аренде власти приглашают независимых оценщиков. По результатам их оценки определяется начальная цена, а также тип целевого использования участка – ИЖС, ЛПХ или сельскохозяйственная деятельность.

Как купить землю через аукцион у государства: подготовка к аукциону

Сначала проводится проверка правового статуса участка — через публичную кадастровую карту и выписку ЕГРН. Затем – анализ категории земель и ВРИ (ст. 7-9 ЗК РФ). Далее – проверка обременений – сведения из ЕГРН, градостроительные ограничения. И, наконец, вносится задаток. Какой берется задаток при муниципальных торгах земли? Он составляет 5-20% от стартовой цены.

В России вырастут налоги на земельные участки

Как проходят торги на покупку земельного участка у государства

Источник фото shutterstock.com

Для начала нужно узнать, на каком сайте проходят торги земельных участков. Где посмотреть земельные участки, выставленные на торги? Аукционы организовываются на федеральных электронных площадках (ЭТП). Информацию о них можно найти на официальном сайте уполномоченного органа и на портале государственной информационной системы «Торги» (ГИС Торги). По факту выкупить землю у государства может любой желающий. 

Вот несколько сайтов, где проходят торги на земельные участки:

• torgi.gov.ru — это государственная информационная система, где проходят аукционы на земельные участки. На сайте можно настроить поиск по параметрам, например «категория земель», «статус участка» и другие.
• torgigo.ru — сайт, на котором проходит покупка земли у государства через аукцион. Для поиска доступны фильтры по статусу лота, региону, виду торгов (продажа или аренда), а также интерактивная карта.
• baids.ru — сайт, где можно купить землю у государства под ИЖС. Аукцион также проводится для земель сельскохозяйственного и промышленного назначения.
• tbankrot.ru — сайт, где регулярно проводятся государственные торги земли. На нем можно найти публичную карту торгов с земельными участками и другими объектами.

Эти сайты пригодятся вам, если вы не знаете, как найти земельные участки, выставленные на аукцион.

Процедура торгов земельных участков установлена ст. 39.11–39.13 ЗК РФ и Постановлением Правительства № 1052.

Электронные торги по земельным участкам: как проходят Источник фото shutterstock.com

Этап 1. Публикация извещения организатором.

Извещение о проведении торгов земельного участка содержит:

• сведения об уполномоченном органе;
• реквизиты решения о проведении аукциона;
• место, дата, время и правила проведения аукциона на земельный участок;
• информация о предмете аукциона (местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, права на него, ограничения этих прав и разрешенное использование участка);
• начальная цена участка;
• «шаг» аукциона (величина понижения начальной цены контракта во время торгов);
• пакет документов заявки на участие;
• сроки проведения закупки;
• размер, порядок внесения и возврата задатка;
• срок аренды земельного участка (если он сдается в аренду, а не продается);
• обязательства победителя по эксплуатации участка.

Где узнать о торгах на земельные участки? Всю информацию можно найти на сайте уполномоченного органа или на портале ГИС Торги.

Этап 2. Подача заявки участниками в соответствие с требованиями изменения

Как заявиться на торги земельного участка или как зарегистрироваться на торгах земельного участка. Для этого нужно подать заявку, к ней приложить копию паспорта и платежного документа, подтверждающего внесение задатка. Заявка подписывается усиленной электронной подписью. Один участник может подать только одну заявку.

Как подать заявление на торги на земельный участок: нюансы:

• Заявку принимают только до даты, которая указана в извещении.
• Как отменить торги на земельный участок? До даты начала торгов заявку можно отозвать без объяснения причины – просто по заявлению, при этом задаток будет возвращен.
• Если заявка будет отозвана уже во время аукциона, то задаток вернут по его завершению, как и проигравшим торги (обычно в течение 5 рабочих дней).

При этом заявку могут и отклонить. Вот возможные причины, по которым могут отклонить заявление на участие в аукционе на приобретение земельного участка:

• Не предоставлены все необходимые документы.
• В документах указаны недостоверные сведения.
• Не внесен задаток или деньги не поступили на счет организаторов аукциона.
• Заявитель включен в реестр недобросовестных участников торгов.
• В ЕГРИП или ЕГРЮЛ нет сведений об участнике (для ИП и организаций).

Если заявку отклонили, организатор возвращает задаток.

Этап 3. Рассмотрение заявок (в течение 3-х рабочих дней) и размещение протокола допуска

Публикуются сведения о количестве участников и не допущенных заявителях.

Этап 4. Непосредственно аукцион

Как проходят электронные торги по земле на этом этапе (регламент проведения аукциона на земельный участок):

• Все допущенные участники в назначенные в извещении дату и время подключаются к аукциону.
• Подают ценовые предложения с учетом «шага» аукциона — от 1 до 5% начальной цены.
• Побеждает тот, кто предложит наибольшую цену за земельный участок или сумму арендной платы.

Этап 5. Формирование протокола поданных ценовых предложений

Делает это оператор ЭТП, обычно на это уходит около часа.

Этап 6. Оформление итогового протокола и определение победителя

Итоговый протокол формируется на основе протокола аукциона. На ЭТП и портале ГИС Торги он размещается на следующий день после подписания. Итоговый протокол определяет победителя аукциона, с которым организатор тендера заключает договор купли-продажи или аренды.

Этап 7. Оплата и оформление сделки

Победитель торгов оплачивает сумму в срок, установленный документацией

(ст. 39.18 ЗК РФ), а после подписания договора и оплаты пошлины регистрирует право собственности в Росреестре.

На Сахалине земля под ЛПХ станет дешевле

Кто может подать заявление на проведение аукциона на земельный участок?

Это могут сделать любые физические или юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако есть исключения:

• Если федеральный или муниципальный аукцион земельных участков проходит только для земель под ИЖС, то торги будут открыты для физических лиц.
• Если участок входит в перечень предоставляемых только субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП), то проведение аукционов по продаже земельных участков предусматривает участие заявителей, включенных в реестр МСП.

Как узнать результаты торгов земельных участков

Итоги аукциона публикуются на площадках:

1. ГИС «Торги» (torgi.gov.ru). Это главный источник для проверки факта и итогов аукциона.
2. Электронная торговая площадка (ЭТП), где проходил аукцион.
3. Торги по банкротству (если участок продается из конкурсной массы).
4. Подтверждение перехода права — ЕГРН/Росреестр. После регистрации договора победителя можно заказать выписку о переходе прав и убедиться, что право оформлено.

Как выиграть торги на землю

Источник фото shutterstock.com

Одним из ключевых факторов того, как на торгах купить земельный участок по выгодной цене, является сравнение условий аукционах в различных регионах и муниципальных образованиях. Правила проведения торгов земельных участков одинаковы, однако не все аукционы выгодны даже при схожих характеристиках земельного нареза.

Чтобы принять верное решение, следует учитывать такие параметры, как стартовая цена участка, требования к участникам, размер задатка и другие.

Как купить земельный участок через аукцион? Победа на торгах зависит не только от финансовых возможностей, но и от правильно выбранной стратегии. В зависимости от уровня конкуренции, целей и характеристик участка можно использовать разные тактики.

Один из распространенных подходов называется «медленный набор». Суть его в том, чтобы делать минимально возможно низкие ставки в начале торгов, что помогает скрыть свои намерения и не снижать активность конкурентов. Метод рабочий, если известно, что основные игроки не планируют участвовать или будут действовать в самом конце торгов.

Вторая стратегия – «быстрая ставка». Как участвовать в аукционе на землю согласно этой тактике? Нужно сразу сделать заметное повышение цены – это отпугнет заинтересованных конкурентов. Такой способ эффективен, когда участок имеет явно заниженную стартовую цену и вызывает большой интерес.

Как выиграть аукцион на земельный участок: хитрости

Как получить земельный участок через аукцион без переплаты? Можно использовать и другие стратегии:

• Смена последовательности – делать ставку в конце аукциона или, например, на 7-й минуте и чередовать время. Это будет отвлекать и сбивать с толку тех, кто ставит таймеры и уже устал от аукциона.
• Умение остановиться. Не торгуйтесь просто из-за спортивного интереса. Если вы поняли, что прошли свой предел рентабельности, заканчивайте торги.
• Поиск участков, купить которые хотят не так много людей. Это может быть земля с лесом (ее можно очистить), участки с непонятным на первый взгляд описанием (если разобраться в теме, то может оказаться, что там ничего критичного).

Торги земельного участка в муниципальной собственности: советы участникам

Как участвовать в торгах на земельный участок и при этом не переплатить? Еще несколько рекомендаций:

• Четко определите максимальную цену.
• Изучайте судебные базы — нет ли споров по участку.
• Обращайтесь к юристу для проверки договора.
• Следите за изменениями в ЗК РФ и смежных законах

Как участвовать в аукционе на земельный участок: требования согласно ст. 39.12 ЗК РФ:

• Участник должен быть совершеннолетним и дееспособным.
• Для отдельных категорий земель (например, сельхозназначения) действуют ограничения по кругу покупателей (ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ).
• Иностранцам запрещено приобретать участки в приграничных зонах (ст. 15 ЗК РФ).

Торги за земельный участок от администрации: возможные риски

• Юридические обременения (сервитуты, аренда третьих лиц).
• Ограничения использования (санитарные зоны, охраняемые территории).
• Неосвоенность участка (нет дорог и коммуникаций).
• Ажиотаж и завышение цены.

Снизить эти риски можно, тщательно проверив участок по ЕГРН, градостроительным планам и публичной кадастровой карте.

Аукцион земельных участков — это не просто торговая процедура, а строго регламентированный процесс. Существует порядок проведения торгов по продаже земельных участков, защищающий права как государства, так и покупателей. Знание законодательной базы и того, как проходят аукционы на землю, значительно повышает шансы на успешную покупку.

Читайте также:

 Правила содержания птицы в личных подсобных хозяйствах

Как правильно варить кукурузу

Компот из груш на зиму

Варенье из груш на зиму: простой рецепт

Приватизация земли под частным домом: нужна ли и как это сделать