Как завещать жилье одному человеку, но сохранить за другим право там жить: законный способ

Завещательный отказ в наследственном праве: что это?

Завещательному отказу посвящена статья 1137 ГК РФ. Согласно ей, он позволяет возложить на наследников исполнение обязательства, которое дает определенные имущественные права лицу, которое не наследует собственность. Звучит непонятно, но дальше мы все объясним проще. 

О завещательном отказе важно знать следующее.

Он возможен только при наличии завещания. В России существует две формы наследования: 

• По закону, когда завещания нет. В этом случае наследство делится между наследниками согласно их очередности, установленной Гражданским кодексом. Так, наследники первой очереди – дети, супруг и родители наследодателя. Если их нет, право на наследство приобретают наследники второй очереди – братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки. О завещательном отказе здесь речь не идет. 
• По завещанию. Здесь наследодатель имеет право сам выбирать наследника независимо от того, к какой очереди тот относится. Это может быть не родственник, а любое другое лицо и даже организация. Соответственно, завещательный отказ включается в текст завещания в виде отдельных пунктов. О том, как составить завещание – по ссылке после статьи.

Завещательный отказ обязателен для исполнения наследниками. Отказаться от него в общем случае может только сам получатель. 

Право на завещательный отказ не передается другим лицам, то есть его нельзя продать, подарить или передать по наследству. 

Права отказополучателя сохраняются при продаже имущества. Если имущество – например жилье – продается, это никак не влияет на право пользоваться им по завещательному отказу. 

Завещательный отказ может быть бессрочным или ограничиваться каким-либо сроком. 

Подробнее обо всем этом мы поговорим ниже. 

Завещательный отказ простыми словами с примерами: как это работает

В обычной жизни завещательный отказ чаще всего используется для того, чтобы сохранить за кем-то право на крышу над головой. Здесь нужно помнить, что по законодательству владелец жилья имеет право «выписать» жильцов, у которых нет доли в собственности. Завещатель, оставляя жилье наследнику, не может повлиять на это или запретить продавать квартиру после своей смерти. Поэтому завещательный отказ – единственный способ сделать так, чтобы несобственники продолжали жить в квартире.  

Закон об этом знает – ст. 1137 ГК РФ даже содержит абзац, посвященный именно таким случаям. Формулировки закона звучат сложно, поэтому проще всего представить себе суть завещательного отказа на реальных жизненных ситуациях. 

1. Гражданин А. проживает с гражданской женой в квартире, которую приобрел до встречи с ней. По определенным причинам он не готов регистрировать брак, квартиру намерен завещать внуку, однако хочет сохранить за гражданской женой право проживания в этой квартире после своей смерти. Гражданин А. составляет завещание, в которое включает завещательный отказ: право пожизненного проживания гражданской жены в квартире. 
2. Гражданка Б. собственник квартиры, вместе с ней проживает ее сестра. Собственница хочет завещать квартиру сыну, но сохранить право проживания за сестрой. Это также делается через завещательный отказ.
3. Гражданин В. владеет дачей, но вместо него на даче живет и ухаживает за ней его тетка. Дача завещана в долях детям гражданина В., в завещание включен завещательный отказ: право пользования дачей сохраняется за теткой в течение 10 лет после его смерти. 
4. Гражданка Г. безвозмездно предоставляет близкой подруге в пользование свой гараж. Гараж завещан племяннику. Однако собственница желает, чтобы после ее смерти автомобиль подруги по-прежнему хранился в гараже в течение 3 лет, пока подруга не подыщет новое место. Гражданка Г. может оформить это как завещательный отказ. 
5. Взрослый сын гражданина Д. легкомысленно относится к деньгам и имуществу, что вызывает опасения насчет его будущего. Гражданин Д. хотел бы обеспечить его жильем, но без риска, что сын продаст квартиру и останется ни с чем. Он составляет завещание на дочь и вносит в него завещательный отказ в пользу сына, чтобы тот мог пожизненно проживать в квартире, но не мог ею распорядиться.  

Кто такой отказополучатель в наследственном праве?

Если углубляться в юридическую терминологию, то у завещательного отказа есть и еще одно название – завещательный легат, но оно используется редко, и этого термина вы не найдете в тексте ГК РФ. Отказополучатель, он же легатарий – то лицо, в пользу которого сделан отказ. Так, в первом примере выше отказополучатель (легатарий) – гражданская жена гражданина А., во втором – сестра гражданки Б., и так далее.

Как составить завещание с завещательным отказом

Источник фото shutterstock.com

В этом поможет нотариус. Стоит знать, что любое завещание должно быть обязательно заверено нотариусом, иначе оно будет недействительным. Составление самого текста тоже лучше доверить нотариусу, чтобы документ отвечал требованиям закона и был сформулирован правильно. 

Завещательный отказ оформляется по особым правилам: например, там обязательно нужно указать имя наследника, который должен исполнить обязанности по отказу. Также можно определить срок, на который распространяется завещательный отказ: бессрочно или определенное количество лет. 

Пример самого простого завещания с отказом – по ссылке в конце статьи. 

Как происходит исполнение завещательного отказа

Источник фото shutterstock.com

Закон устанавливает специальную процедуру для принятия наследства и исполнения условий завещания. 

• После смерти наследодателя нужно обязательно обратиться к тому нотариусу, который составлял завещание. Это может сделать любое заинтересованное лицо, в том числе отказополучатель. 
• Нотариус откроет наследственное дело. С этого момента у наследников и отказополучателя есть 6 месяцев для обращения за наследством. 
• Отказополучатель может предъявить свой экземпляр завещания или просто заявить о своем праве на завещательный отказ. Копия завещания всегда хранится у нотариуса, так что он может проверить сведения.
• Получателю отказа нужно написать у нотариуса заявление о принятии наследственного отказа. 
• После этого придется подождать 6 месяцев, чтобы остальные наследники и отказополучатели успели предъявить свои права. 
• Если между наследниками нет споров, которые могут решиться только в суде, нотариус выдаст отказополучателю свидетельство о праве на завещательный отказ. На основании этого документа его владелец может, например, продолжать жить в квартире наследодателя. 

Как узнать нотариуса, проверить наследственное дело и решить все вопросы с наследованием – по ссылке после статьи.

Какие права на жилье имеет отказополучатель?

Они отдельно оговорены в статье 33 Жилищного кодекса РФ. 

1. Отказополучатель имеет право пользоваться жильем наравне с собственниками. Если по завещанию это право пожизненное, то он может иметь прописку и проживать в квартире до самой смерти. Если срок отказа ограничен – например, 10 лет с момента смерти бывшего владельца – то после истечения этого срока право пользования прекращается. Новые собственники будут иметь право «выписать» отказополучателя (снять с регистрационного учета по месту жительства) и даже выселить его принудительно. 
2. Как полноправный пользователь жилья, отказополучатель обязан нести ответственность по обязательствам, которые с ним связаны. Проще говоря, он должен оплачивать коммунальные услуги (или свою долю в них), расходы на текущий ремонт или возмещение ущерба соседям в случае ЧП.
3. Если жилье меняет собственника, то есть продается или дарится, отказополучатель сохраняет право пользования им. 
4. Отказополучатель может потребовать зарегистрировать его право как обременение жилья, об этом мы поговорим чуть дальше. 

Каких прав отказополучатель не имеет?

Источник фото shutterstock.com

Прежде всего он не может распоряжаться жильем, в котором проживает: продать его, сдать в аренду, подарить, передать по наследству. Выше мы уже говорили, что право на завещательный отказ не передается третьим лицам, оно «привязано» к тому, чье имя указано в завещании. 

Отказополучатель не может без разрешения собственника зарегистрировать в жилье кого-либо. Исключение – несовершеннолетние дети отказополучателя: по закону их можно «прописать» (постоянно или временно) вместе с любым из родителей даже без ведома владельцев жилья. 

Нужно ли где-то регистрировать свое право проживания по завещательному отказу?

Источник фото shutterstock.com

По состоянию на 2026 год отказополучатель может зарегистрировать свое право в ЕГРН как обременение жилого помещения, но не обязан это делать. Специалисты рекомендуют все же пользоваться возможностью закрепить это право в ЕГРН – это дополнительная защита интересов отказополучателя. 

Напомним, что по закону обязательно регистрируются право собственности, пожизненного наследуемого владения и долгосрочной аренды, а также ипотека и сервитут. Учетом и регистрацией прав заведует Росреестр, сведения о них вносятся в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. 

Право пользования жильем по завещательному отказу не входит в список обязательных для регистрации, но недавно Росреестром был предложен законопроект, который исправляет это упущение. Если он будет принят, то с 1 января 2027 года завещательный отказ будет приравниваться к прочим правам и регистрироваться в обязательном порядке. 

Закрепление завещательного отказа как обременения защищает не только отказополучателя, но и потенциального покупателя жилья. Довольно много случаев, когда продавец скрывает, что жилье обременено правом проживания третьих лиц, и «продает квартиру с жильцами». Если внести такое обременение в ЕГРН, оно будет отображаться в документах на квартиру, и у нечистоплотного собственника не будет возможности обмануть покупателя и создать трудности отказополучателю.  

Как зарегистрировать завещательный отказ

Это можно сделать несколькими путями

• Через нотариуса, который вел наследственное дело и выдал свидетельство о праве на завещательный отказ. Нотариус по закону имеет право подавать документы в Росреестр, эта услуга оплачивается отдельно. 
• Через МФЦ. Потребуются паспорт, свидетельство о праве на завещательный отказ, опционально – экземпляр завещания. Он не обязателен, но желателен. На месте нужно будет заполнить специальное заявление о регистрации обременения недвижимости. 

Росреестр внесет сведения об обременении в ЕГРН в течение 7-12 дней. Проверить их можно быстро и бесплатно через онлайн-справочную по объектам недвижимости на портале Росреестра (ссылка в конце статьи). Жилье можно найти по адресу или кадастровому номеру, откроется карточка объекта, в которой будет раздел «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)».   

Могут ли наследники не выполнить завещательный отказ

Такого права у них нет. Исключений очень мало: если отказополучатель сам не желает вступать в свои права и если он признан недостойным. Согласно ГК РФ (ст. 1117), наследника и отказополучателя можно признать недостойным, если он осужден за преступление против завещателя или других наследников. 

Если отказополучателю не нужно право право пользования жильем, он может просто не обращаться к нотариусу после открытия наследственного дела. Срок обращения за правом по завещательному отказу – 3 года со дня открытия наследства, а в течение 6 месяцев со дня открытия можно подписать у нотариуса отказ от своих прав. 

Если наследники все же пытаются выселить отказополучателя или мешают ему пользоваться жильем, следует обращаться в суд. Имея на руках завещание и документы от нотариуса, отстоять свои права довольно несложно, а судебные издержки оплатит проигравшая сторона, то есть наследники. 

Полезные ссылки:

Пример завещания с завещательным отказом

Онлайн-справочник объектов недвижимости на портале Росреестра