Как рассчитывается арендная плата за землю в 2026 году

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок

Стоимость аренды земли зависит в первую очередь от того, кто ее собственник. Участок может принадлежать частному лицу либо государству: федеральным, региональным или муниципальным властям. 

Если земля находится в частной собственности, арендная плата за участок определяется только условиями договора между арендодателем и арендатором. Гражданский кодекс РФ гарантирует свободу сделок (ст. 421) и определяет, что цена договора устанавливается соглашением сторон. Закон не налагает ограничений на стоимость аренды земли, которая принадлежит физическому или юридическому лицу.

Земля в государственной или муниципальной собственности может предоставляться в аренду двумя путями:

1. С проведением торгов, то есть по принципу аукциона. Участки, предназначенные для передачи в аренду, выставляются на публичные торги на специальных электронных площадках (ГИС “Торги”, региональные порталы торгов и пр). Организатор торгов, то есть власти, устанавливают стартовую стоимость годовой аренды, она публикуется в характеристиках лота. Участники аукциона предлагают свою стоимость, победителем становится тот, кто предложит максимальную цену. Именно на эту сумму и будет заключен договор аренды. 
2. Без проведения торгов. Это особый порядок предоставления участков для социально значимой деятельности или для отдельных категорий граждан, о нем мы подробнее поговорим ниже. Стоимость аренды здесь ограничена законом – Земельным кодексом и постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009. Арендная плата за участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли или размера земельного налога. 

Соответственно, арендная плата за участок, находящийся в муниципальной собственности, рассчитывается исходя из того, каким путем он предоставлен: с проведением торгов или без него. 

Кто может арендовать участок без проведения торгов

Перечень тех, кто может получить участок в собственность или аренду без проведения торгов, установлен ст. 39.6 Земельного кодекса. Это могут быть юридические или физические лица, нас будут интересовать последние, то есть обычные граждане. Арендовать землю без проведения торгов могут:

Льготные категории населения, которые по закону имеют право на внеочередное или первоочередное получение земли по федеральному или региональному законодательству. К получателям федеральных льгот относятся, например, участники ВОВ и боевых действий, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами, ликвидаторы радиационных катастроф и пострадавшие от радиации, Герои СССР и РФ, обладатели государственных наград и пр. Кроме того, в каждом субъекте РФ устанавливается собственный региональный перечень дополнительных льготных категорий: это могут быть малоимущие семьи с детьми, многодетные семьи, молодые специалисты социально значимых профессий, дети-сироты и пр. Вообще говоря, льготникам земля чаще всего предоставляется в собственность, но им дано право вместо владения выбрать аренду.

Сельскохозяйственные производители, в том числе крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ). 

Собственники зданий и сооружений, расположенных на муниципальной земле. Случаи, когда частное здание находится на неприватизированном участке, довольно редки, и гражданам дана возможность бесплатно приватизировать такую землю в упрощенном порядке – например, по дачной или гаражной амнистии. Земли, не подпадающие под условия программ амнистии, могут быть выкуплены в собственность за долю кадастровой стоимости или взяты в аренду без торгов – с 1 марта 2025 года это даже стало обязательным. 

Участники программ освоения земель – “Дальневосточный гектар”, “Ленинградский гектар” и пр. 

Члены СНТ, которые претендуют на участок на территории садоводческого товарищества. 

Граждане, претендующие на получение участка для ИЖС, садоводства, личного подсобного хозяйства и огородничества, если выделение земли согласовано местными властями и на участок нет других претендентов. Такие земли предоставляются по специальной процедуре: после предварительного согласования выдачи участка власти публикуют извещение об этом, и если в течение 30 дней не поступает заявок от других заинтересованных лиц, земля предоставляется единственному кандидату, в пользу которого выдано предварительное согласование. 

Кроме того, в аренду без торгов предоставляются участки для выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, огородничества и полевые участки для ведения личного подсобного хозяйства. Общая черта у этих земель одна: они не допускают капитального строительства, то есть возвести на них жилой дом нельзя.  

Сколько платят за аренду земли льготные категории населения?

Источник фото shutterstock.com

Льготники, которые имеют право на первоочередное получение участков, уплачивают минимальную стоимость аренды. Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, она не может быть выше ежегодного налога на землю. Он составляет 0,3% кадастровой стоимости, если участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности, ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества. Заметим, что в законе используется именно формулировка “не выше”. Чуть ниже мы поговорим о том, что по факту арендная плата может быть еще меньше. 

Важный момент: арендатор не платит налог на землю, размер ставки налога здесь важен только для определения конечной цены аренды по договору. 

Какова ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости участка

Источник фото shutterstock.com

Еще раз напомним, что указанные ставки арендной платы распространяются только на муниципальную и государственную землю, которая предоставлена без проведения торгов. Все они установлены постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 (ссылка в конце статьи).

• 0,01% кадастровой стоимости – для категорий населения, которые имеют льготы по налогу на землю. Так, например, от уплаты налога на участок менее 6 соток освобождены льготные категории населения, подробнее об этом по ссылке после статьи. Если стоимость аренды оказывается выше расчетного налога на землю, она уменьшается до его размера. 
• 0,6% – для участков, предназначенных для сельского хозяйства (в том числе КФХ), ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, выпаса и сенокошения.

Как происходит начисление арендной платы за землю

Согласно постановлению № 582, арендная плата за участки, предоставленные без торгов, начисляется не реже 2 раз в год, то есть каждое полугодие. Конкретным договором аренды могут быть предусмотрены и другие условия – например, помесячная оплата, так как закон этого не запрещает. Сроки уплаты также определяются договором. Аренда государственной земли оплачивается только по безналичному расчету.  

Может ли измениться стоимость аренды государственной земли?

Постановление № 582 разрешает и даже предписывает властям повышать стоимость аренды, но только в строго определенных пределах. 

Для участков, которые предоставлены в аренду через торги, предусмотрена ежегодная индексация арендной платы на уровень инфляции. Точная цифра уровня инфляции берется из федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Кроме того, закон разрешает властям устанавливать в договоре аренды другие основания для изменения арендной платы. 

Стоимость аренды земли, предоставленной без проведения торгов, может меняться из-за очередной кадастровой переоценки. Законом определено, что кадастровая переоценка земли производится каждые 4 года, в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) – каждые 2 года. Обычно в результате очередного тура кадастровой оценки стоимость недвижимости увеличивается – соответственно, растет и арендная плата. Однако происходит это не сразу, а только с 1 января года, который следует за годом изменения кадастровой стоимости. 

Полезные ссылки: 

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности..."