Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника

Какие долги переходят при покупке квартиры на нового собственника? Переходят ли долги по ЖКХ по наследству или при дарении жилья? Человек купил квартиру с долгами по «коммуналке» - что делать и кто должен платить?

Источник фото shutterstock.com

Переходят ли долги по «коммуналке» новым собственникам жилья?

Ситуация здесь неоднозначная: всё зависит от того, каким способом приобретено жилье и по каким именно статьям квитанции за ЖКУ накоплены долги. Напомним, что приобрести жилье можно не только по сделке купли-продажи, но и по наследству или в результате дарения.

Есть тонкости и в определении того, что считается коммунальными услугами. Согласно Жилищному кодексу, взносы на капитальный ремонт не относятся к оплате ЖКУ несмотря на то, что включаются в ежемесячные платежи.

Давайте разбираться, должен ли новый собственник платить долги «по коммуналке» за старого и в каких случаях.

Переходят ли долги по ЖКХ новому собственнику при покупке квартиры?

Долги за коммунальные услуги, потребленные прежним владельцем, в данном случае не переходят на нового.

Это прямо следует из статьи 153 ЖК РФ, которая указывает, что обязанность оплачивать ЖКУ возникает только с момента возникновения права собственности.
Согласно Гражданскому кодексу, такое право у покупателя квартиры возникает с момента государственной регистрации права собственности (ст. 223 ГК РФ), то есть с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Следовательно, новый собственник не обязан оплачивать долги за коммунальные услуги бывшего собственника. Это логично: коммунальные услуги оплачивает тот, кто их потребляет.

Однако в реальной жизни случается так, что управляющие компании и поставщики ресурсов пытаются взыскать с покупателя квартиры коммунальные долги прежнего владельца, в том числе через суд. По неизвестным причинам суды первых инстанций иногда принимают решения в пользу истцов и обязывают приобретателя жилья погасить долги по ЖКУ. Некоторые подобные дела даже доходят до Верховного суда. Позиция ВС РФ здесь однозначна: он отменяет решения нижестоящих инстанций и признает, что требование оплатить долги предыдущего собственника по ЖКУ неправомерны. Пример одного из определений ВС РФ по такому делу – по ссылке в конце статьи.

Переходит ли новому собственнику квартиры долг по капитальному ремонту?

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника Источник фото shutterstock.com

Здесь ситуация иная, так как взнос на капитальный ремонт в многоквартирном доме «привязан» не к человеку – потребителю коммунальных услуг, а к самому объекту недвижимости. Такие обязательства переходят к новому собственнику вместе с имуществом.

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса (п. 3) задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит на нового собственника квартиры.
Кроме того, погашение долгов не освобождает его от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт с момента регистрации права собственности. Проще говоря, нужно не только закрыть долги предыдущего владельца, но и самому платить уже «за себя».

Единственное исключение здесь – если квартира до перевода в собственность принадлежала муниципальным властям, то есть была «государственной» и перешла к частному лицу по приватизации или в результате продажи с торгов.

Что делать, если от предыдущего собственника остался долг за капремонт?

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника Источник фото shutterstock.com

Здесь самое опасное решение (которое, к сожалению, принимают чаще всего) – не платить по долгам предыдущего владельца. Это в корне неправильно: в таком случае должником уже становитесь вы сами, со всеми вытекающими последствиями. Выше мы уже говорили, что по закону долг за капремонт переходит к новому владельцу как обязательство, неотъемлемое от объекта недвижимости.

Так что единственный правильный подход – выплатить долг как можно скорее. В противном случае Фонд капитального ремонта имеет право подать в суд именно на вас как на собственника жилья. Суд вынесет решение в его пользу, будет открыто исполнительное производство и деньги могут принудительно списать с вашего банковского счета или применить другие меры. Важно понимать, что в данном случае закон не на вашей стороне, поэтому пытаться оспаривать долг за капремонт в суде бессмысленно.

Однако за вами остается право взыскать долг с прежнего владельца – тоже в судебном порядке. С точки зрения ГК РФ «перекладывание» долга по капремонту на другое лицо считается неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК), в таком случае в суд подается требование о возмещении понесенных расходов в порядке регресса. Понесенные расходы необходимо подтвердить, то есть представить суду документы об оплате долга, в противном случае иск просто не примут.

Платят ли наследники по долгам за ЖКХ?

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника Источник фото shutterstock.com

Если у наследодателя скопились долги по ЖКХ на момент его смерти, то они переходят по наследству. Это следует из ст. 418 и ст. 1112 Гражданского кодекса РФ. Со смертью наследодателя прекращаются только те обязательства, которые были неразрывно связаны с его личностью и не могут быть исполнены без его прямого участия. Долги по ЖКУ относятся к имущественным обязательствам, то есть «привязаны» не к личности покойного, а к жилью, которое передается по наследству.

Долги по коммунальным платежам переходят по наследству независимо от того, как именно наследуется имущество: по завещанию или по закону.
Если наследников несколько, долги распределяются пропорционально их доле в унаследованном имуществе, но не могут быть больше стоимости этой доли. Закон дает наследникам право заключить соглашение, кто и в каком порядке будет выплачивать задолженности наследодателя по коммунальным услугам и другим обязательствам.
В случае, если наследник несовершеннолетний или недееспособный, обязанность по погашению долгов наследодателя переходит на его законных представителей, то есть родителей или опекунов.

Отказ от наследства, оформленный у нотариуса, освобождает от уплаты долгов. Однако нужно знать следующее: согласно ст. 1110 ГК РФ принять наследство или отказаться от него можно только полностью, не выбирая его отдельных частей. Следовательно, если по наследству перешла квартира с долгами ЖКХ, для избавления от долгов придется отказаться и от квартиры.

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника при дарении квартиры?

Здесь ситуация аналогичная покупке квартиры, потому что дарение тоже считается сделкой, но безвозмездной. В случае с дарением квартиры долги прежнего владельца не переходят к новому, за исключением задолженностей по взносам за капитальный ремонт.

Однако ГК РФ допускает перевод долга по взаимному согласию дарителя и одаряемого. Такое соглашение оформляется письменно и обязательно требует согласия третьей стороны – кредитора, то есть управляющей компании и/или поставщиков коммунальных услуг. Если, например, ваша бабушка накопила задолженности за ЖКУ и хочет подарить вам квартиру в обмен на обязательство погасить ее долги, то стоит одновременно оформить дарственную и соглашение о переводе долга.

Можно ли купить или продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника Источник фото shutterstock.com

Закон этого не запрещает, так что такие квартиры вполне свободно продаются и покупаются. Исключением может быть только ситуация, когда судебные приставы наложили на квартиру арест по иску, связанному с долгами за ЖКУ и капремонт (либо с любыми другими долгами владельца). Такое бывает нечасто, но все же случается, особенно когда долги большие и владелец жилья упорно отказывается их выплачивать. Данные о том, что имущество арестовано, передаются службой судебных приставов в Росреестр, который заведует регистрацией прав собственности, и такая квартира не может быть «легально» продана или подарена – переход права просто не зарегистрируют, и имущество останется в собственности прежнего владельца.

Как уже говорилось выше, долги по «коммуналке» от предыдущих собственников при покупке квартиры не переходят на нового владельца, за исключением взносов на капремонт. Но в реальности управляющая компания может доставить новому собственнику много неприятных минут, в том числе препятствовать переводу лицевого счета или подать в суд. Поэтому квартиры с задолженностью по ЖКУ считаются проблемными на рынке недвижимости и зачастую продаются с дисконтом.

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Пошаговая инструкция после покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам довольно простая.

Закажите выписку из ЕГРН и обратитесь в управляющую компанию, МФЦ и/или к ресурсонабжающим организациям, чтобы переоформить лицевой счет на свое имя. Выписка, точнее дата регистрации права собственности в ней, будут доказательством, что вы не имеете отношения к долгам по ЖКХ старого собственника. Дополнительно можно приложить договор купли-продажи или другой документ, на основании которого к вам перешло право собственности.
Погасите долги за капитальный ремонт (см. выше), так как они единственные, по которым новый собственник квартиры отвечает за прежнего.
Подготовьтесь аргументированно возражать, если от вас будут требовать отвечать по долгам предыдущего владельца. Названия законов и статей, на которые можно ссылаться, мы привели в этом материале. Все возражения должны быть оформлены письменно. Вы можете отнести их в офис УК самостоятельно, в таком случае проследите, чтобы документ приняли и проставили на нем входящий номер. Также можно направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Это несколько более надежный способ: даже если УК не получит почтовое отправление (или сделает вид, что не получила), по закону будет считаться, что оно получено.

А кто на самом деле оплачивает долги предыдущего собственника по коммунальным платежам?

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника Источник фото shutterstock.com

Ответ тут простой: свои долги, кроме взносов за капремонт, он должен погасить сам, даже если продал жилье, к которому они относятся. По закону УК или поставщики ресурсов имеют право взыскать с него задолженность через суд. Если прежний владелец уклоняется от уплаты долгов, их принудительно спишут с банковских счетов. В случае, если счетов нет, взыскание обращают на имущество должника – естественно, только на то, которое находится у него в собственности на момент вынесения решения. Понятно, что ранее проданная квартира к такому имуществу не относится, поэтому ее новый владелец может быть спокоен. Имущество выставляется на торги, а средства, полученные от его продажи, направляются на погашение задолженности и оплату процессуальных расходов. Остаток (если он есть) выдается должнику.

Как проверить задолженность по ЖКХ при покупке квартиры

Самый простой способ – попросить продавца предоставить справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

Лучше всего сделать это через МФЦ личным порядком, чтобы документ выдали в вашем присутствии. В Москве можно доверить продавцу самому получить справку через региональный портал mos.ru или МФЦ, а затем проверить ее подлинность через специальный онлайн-сервис (ссылка в конце статьи).
Второй вариант – обратиться напрямую в управляющую компанию и/или к поставщикам коммунальных услуг. Зачастую они принимают обращения через свой сайт.

Можно также затребовать квитанции за ЖКУ – обычно задолженности указываются в них отдельной строкой.

Если вы согласны на покупку квартиры с долгами по ЖКУ, очень желательно убедиться, что на бывшего владельца не подавали в суд и имущество не находится под арестом. Проверить исполнительное производство можно по базе данных ФССП (ссылка в конце статьи), это открытая информация, искать можно по ФИО продавца. Сведения об аресте имущества отображаются в выписке из ЕГРН в разделе «Ограничения и обременения». Выписка в любом случае входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи, поэтому продавец обязан ее предоставить. Документ можно получить через Госуслуги, однако для надежности сделки лучше всего прийти вместе с продавцом в МФЦ, где выписку распечатают и заверят в вашем присутствии.

Полезные ссылки: