Нужно ли платить налог при сдаче квартиры и что будет, если этого не делать

Должен ли арендодатель платить налог за сдачу квартиры

Платить налог за сдачу квартиры нужно обязательно, это прямо и недвусмысленно следует из российского законодательства. 

• Согласно ст. 208 и 209 Налогового кодекса, прибыль от сдачи имущества в аренду облагается НДФЛ – налогом на доходы физических лиц. 
• Это сразу же снимает и другой часто задаваемый вопрос – кто именно должен платить налог за сдачу квартиры в аренду. Ответ здесь однозначный: это получатель дохода, то есть владелец жилья. 
• Арендатор не обязан платить налог за арендуемое помещение, так как не получает материальной выгоды. Чаще всего арендодатели просто закладывают расходы на налоговые платежи в стоимость аренды, «разбивая» их на 12 месяцев. 

Но в любом случае обязанность отчитываться перед налоговыми органами целиком и полностью лежит на арендодателе как получателе дохода. 

Нужно ли платить налог, если квартира сдается в аренду на 11 месяцев?

В народе циркулирует устойчивый миф, что можно не платить налоги за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев или другой срок меньше года. Это категорически не так. 

По всей видимости, заблуждение вызвано тем, что договоры аренды сроком на 12 месяцев и более должны регистрироваться в Росреестре как обременение объекта недвижимости, в отличие от краткосрочных договоров на 11 месяцев и менее. Однако это не имеет никакого отношения к необходимости платить налоги: НК РФ не устанавливает никаких исключений по длительности аренды. Согласно законодательству, налогом облагается любой подобный доход, даже разовый. 

Таким образом, на сколько бы вы ни заключили договор аренды квартиры или дома, вариант «не платить налог» законом не предусмотрен. 

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду

Источник фото shutterstock.com

Строго говоря, налоговая отслеживает сдачу квартиры в аренду прежде всего косвенным образом, получая данные от Росфинмониторинга, который контролирует платежи и счета граждан. 

По закону банки обязаны уведомлять ФНС об открытии и закрытии счетов физических лиц и предоставлять информацию о движении средств по запросу налоговых органов и Росфинмониторинга. В последние годы контроль за операциями по безналичным счетам граждан сильно ужесточился. Перечисление средств проверяется автоматизированными системами, поэтому подозрительные операции выявляются очень быстро. Регулярные переводы на карту одинаковых сумм без указания источника средств и назначения платежа посчитает подозрительными прежде всего сам банк, он может заблокировать счет до получения разъяснений от его владельца. Кроме того, подобные операции вызывают и настороженность ФНС, так как могут быть признаком нелегального получения доходов. 

Также налоговые органы особенно «внимательны» к владельцам нескольких объектов жилой недвижимости – именно по причине возможного сокрытия доходов от аренды. Сведения о том, что на физическое лицо зарегистрировано несколько квартир, ФНС беспрепятственно получает от Росреестра, который заведует учетом прав собственности на недвижимость. 

Сообщить о нарушении могут и органы МВД, если выявят факт проживания посторонних в квартире. В этом случае налоговая проверяет сдачу квартиры в аренду, а миграционная служба – основания для пребывания жильцов. Здесь нужно помнить, что за проживание без регистрации налагается штраф и на собственника недвижимости, и на жильцов (ст. 19.5.2 КоАП РФ). Размер штрафа – 2-5 тыс рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 5-7 тыс рублей. Мера не распространяется только на близких родственников владельца, если он тоже зарегистрирован в этом жилье. 

И наконец, ФНС принимает обращения от граждан и управляющих компаний многоквартирных домов. Таким образом, практически любой может пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры за неуплату налогов: это могут быть соседи, работники ЖКХ, личные недоброжелатели. Случается, что в налоговый орган обращается и сам арендатор, если у него случился конфликт с арендодателем. 

Какой процент налога нужно платить за сдачу квартиры в аренду?

Арендодатель квартиры должен платить налог по стандартной ставке НДФЛ – 13%, если сумма дохода от сдачи жилья менее 2,4 млн руб в год, то есть не более 200 тысяч в месяц (ст. 224 НК РФ). Под эту планку подпадает большинство договоров аренды, за исключением элитного жилья. 

Если выручка от аренды составляет более 2,4 млн рублей в год, отчисления налога рассчитываются иначе: фиксированная выплата в 312 тыс рублей + 15% от суммы, превышающей 2,4 млн. 

При сдаче квартиры в аренду налог платится строго с суммы, указанной в договоре. 

О том, как законно снизить размер налога на доход от сдачи жилья, мы поговорим чуть ниже. 

Какая сумма не облагается налогом при сдаче квартиры в аренду

Здесь мы снова вынуждены развенчать очередной миф – о том, что существует некий не облагаемый налогом порог дохода от аренды жилья. Это заблуждение: налог уплачивается с любой вырученной суммы, если только жилец не обитает в вашей квартире совершенно бесплатно. 

Кстати, если вы действительно предоставили свое жилье для бесплатного проживания, это очень желательно оформить документально в виде договора безвозмездного пользования жилым помещением, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны налоговых органов. 

Можно ли платить налог за сдачу квартиры как самозанятый?

Источник фото shutterstock.com

Закон разрешает «официально» сдать квартиру в аренду и оформить это через налоговый режим для самозанятых – это даже выгоднее, чем платить стандартный НДФЛ. 

Напомним, что самозанятость – налоговый эксперимент, который действует до конца 2028 года. Суть его в том, что гражданин может «узаконить» свои доходы вне основной трудовой деятельности, не создавая для этого юридическое лицо. Выручка от аренды недвижимости входит в число доходов, которые может получать самозанятый, но при соблюдении двух условий:

1. Сдавать можно только жилье, то есть квартиру или частный дом, признанный жилым. Коммерческую недвижимость, нежилые помещения, гаражи и незастроенную землю нельзя сдать в аренду как самозанятый. 
2. Совокупный доход самозанятого, включая выручку от аренды, не должен превышать 2,4 млн в год. 

Самозанятые уплачивают налог на профессиональный доход (НПД). В первое время после регистрации самозанятого ему предоставляется налоговый вычет в 10 тыс рублей, и налоговый платеж за каждый месяц будет немного меньше, пока льгота не израсходуется. Сумма налога фиксированная независимо от вида дохода:

• 4% – с выручки от сделок с физлицами (в период действия вычета – 3%). Именно в эту категорию и попадает подавляющее большинство сделок по аренде жилья. 
• 6% (с применением вычета – 4%) при сделках с юрлицами, если, например, квартиру снимает организация для своего сотрудника. 

Следовательно, самозанятый платит за сдачу квартиры в аренду значительно меньше, чем тот, кто применяет общий налоговый режим НДФЛ, где взимается минимум 13% от суммы по договору. 

Сама процедура уплаты налога со сдачи квартиры у самозанятых тоже значительно проще, об этом мы поговорим ниже. 

Как оформить уплату налогов при сдаче квартиры в аренду

Источник фото shutterstock.com

Главный документ, который нужен для официального оформления аренды квартиры – договор, заключенный по всем правилам и подписанный сторонами. В нем обязательно должна быть указана ежемесячная стоимость. 

• Уведомлять налоговую о том, что вы сдали квартиру, не нужно – следует только отчитываться о получении средств. Это делается путем подачи декларации 3-НДФЛ. 
• Декларация подается ежегодно до 30 апреля того года, который следует за отчетным. То есть если вы сдавали жилье в течение 2026 года, декларацию нужно направить до 30 апреля 2027. 
• На основании этого документа ФНС сформирует и пришлет налоговое уведомление, оплатить его нужно строго до 15 июля. 

Заполнять документ нужно самому. Будьте внимательны: с 2026 года введена новая форма 3-НДФЛ, и большинство шаблонов и образцов заполнения, которые можно найти в Интернете, устарели. Действующую форму 3-НДФЛ смотрите по ссылке в конце статьи. Вообще же заполнение 3-НДФЛ представляется для обычного человека довольно сложной задачей, и для ее облегчения ФНС разработала специальную бесплатную программу «Декларация» (ссылка в конце статьи) с подробными инструкциями по пользованию. Она позволяет автоматизировать создание документа и имеет встроенную функцию проверки правильности данных. 

Декларация вместе с копией договора аренды подается в налоговые органы. Это можно сделать несколькими способами:

1. Лично в отделении ФНС по месту жительства (постоянной регистрации) налогоплательщика.
2. В личном кабинете на сайте ФНС, войти в него можно с учетными данными Госуслуг. 
3. На портале Госуслуг – с него произойдет переадресация в ЛК на сайте ФНС. 
4. Через МФЦ (не во всех регионах).
5. По почте, отправив документы заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес нужного отделения налоговой службы. 

Как платить налог за сдачу квартиры самозанятым

Самозанятые рассчитываются по налогам через официальное приложение ФНС «Мой налог». 

1. После получения регулярного платежа за аренду нужно сформировать в приложении чек с указанием наименования услуги, за которую поступила оплата, и номера договора. 
2. Данные автоматически поступят в ФНС, и до 12 числа месяца в приложение придет налоговая квитанция за предыдущий месяц: в феврале – за январь, в марте – за февраль, и так далее. 
3. Оплатить налог нужно до 28 числа того же месяца, когда было получено уведомление. Через приложение это делается буквально в несколько кликов, деньги списываются с привязанного банковского счета. 
4. Подтверждение оплаты приходит в приложение и личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, налоговые органы обязаны принимать такие документы как подтверждение уплаты налогов, если у них возникнут претензии. 

Какие штрафы и другие наказания полагаются за сдачу квартиры без уплаты налогов

Первое, что будет, если сдавать квартиру неофициально и не платить налог – денежные штрафы. 

• Штраф за неуплату налога при сдаче квартиры физическим лицом составляет 20% от невыплаченной суммы. Если налоговые органы смогут доказать, что уклонение от налога было умышленным – 40%. 
• Штраф за непредоставление налоговой декларации – 5% от невыплаченной суммы за каждый месяц просрочки подачи декларации 3-НДФЛ, но суммарно не более 30% от всей задолженности и не менее 1 тыс рублей. 
• Пеня по налоговой задолженности – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день. 

Кроме того, выплата штрафов не освобождает от обязанности погасить всю налоговую задолженность, включая пени. 

Теоретически сдача жилья в аренду без уплаты налога может грозить преследованием по уголовной статье (ст. 198 УК РФ), если сумма недоплаченных налогов за 3 года подряд превышает 2 млн 700 тыс рублей. На усмотрение суда здесь возможен штраф в 100-300 тыс рублей, арест на срок до 6 месяцев, принудительные работы и даже тюремное заключение на срок до 1 года. Все это, как мы понимаем, не избавляет от обязанности уплатить долги по налогам. Если проступок совершен впервые, можно избежать ответственности, выплатив всю сумму налоговой задолженности,  начисленные на нее пени и наложенный судом штраф. 

Методом простого подсчета мы определяем: чтобы получить уголовное наказание, нужно ежемесячно недоплачивать налогов примерно на 75 тыс рублей. Чтобы сумма налога со сдачи квартиры (13%) составила именно столько, жилье должно сдаваться примерно за 577 тысяч рублей в месяц. Следовательно, вероятность попасть под уголовное наказание для арендодателя, который сдает обыкновенную типовую квартиру или небольшой дом, нулевая. Однако нужно помнить, что административная ответственность в виде штрафа положена за уклонение от налогов на гораздо меньшие суммы.

Полезные ссылки:

Новая форма декларации 3-НДФЛ

Программа "Декларация" от ФНС РФ для заполнения декларации 3-НДФЛ