Расчет налога на имущество: как проверить правильность суммы

Как считается налог на недвижимость физических лиц

Ежегодно осенью все владельцы недвижимости получают уведомление от ФНС с суммой налога на имущество, который нужно уплатить до 1 декабря. В текущем году налог платится за предыдущий, то есть в 2026 году приходят «платежки» за 2025. Это важный факт, который нужно иметь в виду для понимания, откуда берутся цифры в уведомлении и почему они могут меняться.

Налог уплачивается, только если квартира (и другое имущество) находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании. За арендное или муниципальное имущество налог платит его владелец, а не пользователь.

Налог на недвижимость физических лиц считается как процент от ее кадастровой стоимости (ст. 403 Налогового кодекса РФ). О том, что такое кадастровая стоимость и как она определяется, мы поговорим чуть ниже.

Под имуществом физлиц подразумеваются (ст. 401 НК РФ):

1. Квартира, комната в квартире или часть (доля)
2. Жилой дом, часть жилого дома. Для целей налогообложения к жилым приравниваются и садовые дома, построенные на участках для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и ИЖС. Закон различает понятия «жилой» и «садовый» по части требований к строительству и обустройству, но с точки зрения НК РФ разницы нет. Облагается налогом и недостроенный дом, если он спроектирован как жилой или садовый — в законе это называется объект незавершенного строительства (ОНС).
3. Хозяйственные постройки на фундаменте (капитальные). Об особенностях их налогообложения мы тоже поговорим ниже.
4. Гараж, машино-место.
5. Иные здания и помещения, если они отвечают критериям капитальности.

Как мы видим, в этом списке нет земельного участка. Причина в том, что он облагается другим налогом — земельным. Если в собственности есть дом на участке, это два отдельных объекта недвижимости. За землю начисляется земельный налог, за дом — налог на имущество физических лиц.

Источник фото shutterstock.com

Ставку налога на имущество физических лиц определяет ст. 406 НК РФ. Налог относится к местным, поэтому НК РФ устанавливает для него только верхний и нижний предел. Региональным или муниципальным властям дано право самостоятельно определять ставку налога в диапазоне, ограниченном налоговым законодательством.

• Минимальная ставка налога в 2026 году составляет 0,1% кадастровой стоимости для дома, квартиры, их части, гаража, машино-места и хозпостроек площадью менее 50 кв. м.
• Максимальная ставка налога на имущество физических лиц, которую разрешено установить местным властям — в три раза больше, то есть 0,3% кадастровой стоимости. Кроме того, в этих пределах разрешено устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от стоимости объекта, его местоположения и пр.
• Для дорогой недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей установлена повышенная ставка налога — 2,5%.

Однако не спешите браться за калькулятор: на бОльшую часть недвижимости, которой может владеть обычный россиянин, распространяются те или иные налоговые послабления, о них мы поговорим ниже.

Как узнать ставку налога на имущество в вашем регионе

На портале Федеральной налоговой службы для этого существует специальный сервис, где можно посмотреть текущие ставки налогов и решения местных властей, которыми они установлены.

Примечательно, что налоги могут устанавливать и власти муниципальных образований, то есть в пределах одной области или края налог может быть разным, но всегда не менее 0,1% кадастровой стоимости и не более 0,3% (см. выше). Применяются и дифференцированные ставки в зависимости от стоимости и типа недвижимости.

Так, например:

• В Москве имущество с кадастровой стоимостью до 10 млн облагается налогом по ставке 0,1%, от 10 до 15 млн — 0,15%, 20-50 млн — 0,2%, 50-300 млн — 0,3%.
• В Санкт-Петербурге действуют разные ставки для квартир и частных домов. Дом стоимостью до 5 млн — 0,1%, 5-10 млн — 0,15%, 10-20 млн — 0,2%, 20 и более млн — 0,25%. Квартира с кадастровой стоимостью до 7 млн — 0,1%, 7-20 млн — 0,15%, 20 и более млн — 0,2%.

Как высчитывается кадастровая стоимость квартиры или дома

Источник фото shutterstock.com

Кадастровая стоимость недвижимости — сумма, в которую она оценивается с точки зрения государства. Определяет ее уполномоченное государственное ведомство — Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Оно же ведет реестр недвижимости и прав на нее (ЕГРН).

Кадастровая переоценка происходит без участия собственника недвижимости и без его ведома. Методика расчета довольно сложная и регламентирована приказом Росреестра № П/0336 от 04.08.2021. Следовательно, определить КС самому не представляется возможным, повлиять на ее результаты тоже крайне сложно.

Кроме того, законом установлена периодичность кадастровой переоценки: каждые 4 года, в Москве, Петербурге и Севастополе — каждые 2 года, если местные власти примут такое решение (ст. 11 закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). При переоценках кадастровая стоимость обычно увеличивается, так как рыночная тоже растет. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, который следует за очередным туром переоценки.

Именно в этом причина, почему при неизменной ставке налога сумма в налоговом уведомлении увеличивается раз в несколько лет. Последний тур общероссийской кадастровой переоценки прошел в 2023 году, его результаты вступили в силу с 2024 года. Поскольку в текущем году уплачиваются налоги за прошлый, изменение кадастровой стоимости отразилось на сумме в «платежках» 2025 года.

В большинстве регионов новая переоценка будет проведена в 2027 году, и рост кадастровой стоимости скажется на платежах россиян в конце 2029 года.

Узнать актуальную кадастровую стоимость своей квартиры или дома можно несколькими способами:

1. Заказать через Госуслуги электронную выписку из ЕГРН. Это бесплатно, документ приходит в личный кабинет в течение нескольких минут.
2. Найти объект на Публичной кадастровой карте портала НСПД — это государственный ресурс, ассоциированный с Росреестром. Имущество можно найти по адресу или кадастровому номеру, по клику откроются примерно те же сведения, что и в выписке из ЕГРН.
3. Можно узнать и динамику изменения кадастровой стоимости по результатам переоценок за последние годы. Для этого на портале НСПД есть доступ к Фонду данных государственной кадастровой оценки, регистрация не требуется. 

Как рассчитать налог на недвижимое имущество с учетом льгот

Источник фото shutterstockc.omНК РФ устанавливает налоговые льготы, благодаря которым налог на недвижимое имущество становится меньше или вовсе «обнуляется». Большинство россиян, имеющих в собственности обычную квартиру, дачу или гараж, подпадают под одно из налоговых послаблений.

По статье 403 НК РФ предусмотрено так называемое уменьшение налоговой базы — площади жилья, с которой взимается налог.

• Для квартиры или части жилого дома налог на недвижимость рассчитывается за вычетом кадастровой стоимости 20 кв. м. Например, если общая площадь жилья — 60 кв.м., налог берется только с кадастровой стоимости 40 кв. м.
• Для целого жилого дома из кадастровой стоимости вычитаются 50 кв. м. Следовательно, при площади дома в 120 кв. м. налог взимается только с 70 кв. м. За дом площадью 50 кв. м. и менее платить налог вовсе не нужно.
• Если в собственности часть квартиры или комната в ней, от кадастровой стоимости отнимаются «необлагаемые» 10 кв. м.

Для многодетных семей действует дополнительное уменьшение облагаемой площади за каждого ребенка: 5 кв. м. в квартире и 7 кв. м. в доме. При площади квартиры в 60 кв. м. семья с тремя детьми будет платить налог только с 25 кв. М.

С 2026 года налоговая льгота распространяется на детей в возрасте до 23 лет, которые обучаются по очной форме. До этого возраст детей был ограничен 18 годами. Если в собственности многодетной семьи не только квартира, но и частный дом или дача, льгота будет применяться к обоим объектам недвижимости.

Статья 407 НК РФ гарантирует освобождение от налога на имущество для некоторых категорий граждан.

• Федеральные льготники: герои СССР и России, ветераны ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы, инвалиды с детства и дети-инвалиды, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, пострадавшие от радиационных катастроф, члены семей погибших военнослужащих и др.
• С недавних пор в число получателей льготы по налогу на имущество включены участники СВО и члены их семей.
• Пенсионеры и предпенсионеры. В 2026 году к предпенсионерам относятся женщины с 55, мужчины — с 60 лет.

Кроме того, от налога фактически освобождены хозяйственные постройки площадью до 50 кв. м., которые возведены на участках для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и ИЖС. Освобождение таких построек от налога распространяется на всех владельцев — физических лиц, не только на льготников.

Льгота предоставляется на один объект недвижимости каждого вида. Обычно это делается автоматически, в беззаявительном порядке: ФНС сама применяет льготу к тому имуществу, которое стоит дороже. Однако собственник имеет право сам выбрать объект для освобождения от налога, для этого нужно подать специальное заявление. 

Расчет налога на квартиру в 2026 году: пример 

Источник фото shutterstock.com

Допустим, необходимо проверить сумму налога на квартиру в Москве, указанную в квитанции, которая пришла в 2026 году. Мы помним, что в этом году уплачивается налог за предыдущий.

Площадь квартиры — 70 квадратных метров. Открыв выписку из ЕГРН или кадастровую карту, мы узнаем, что по кадастровой стоимости на прошлый год квартира оценена в 12 млн рублей.

• С имущества такой стоимости в Москве взимается налог по ставке 0,15% (см. выше).
• На квартиру распространяется льгота: уменьшение налоговой базы на 20 кв. м (также см. выше). Владелец квартиры не пенсионер и не относится к федеральным льготникам, так что других налоговых послаблений для него нет. Получается, что налог нужно будет заплатить с кадастровой стоимости 50 кв. м.
• Кадастровая стоимость одного метра — округленно 171.429 рублей, пятидесяти квадратных метров — 8 млн 571 тысяча 429 рублей.
• Налог по ставке 0,15% составит примерно 12.857 рублей.

Если в квартире проживает семья с тремя детьми, облагаемая налогом площадь уменьшается на 5 кв. м. за каждого ребенка. Налог нужно будет заплатить уже с 35 квадратных метров, он составит округленно 9 тыс рублей.

Как рассчитывается налог на частный дом

Источник фото shutterstock.com

Выше мы уже упоминали, что налог на дом с земельным участком считается за два разных объекта недвижимости: строение и земельный участок по отдельности. Если на участке есть капитальные хозяйственные постройки площадью более 50 м, налог взимается и с них.

Как считается налог на дом и какие льготы к нему применяются, мы говорили ранее. На участок начисляется земельный налог, ставки и льготы по нему определяет гл. 31 НК РФ.

Ставка налога на землю для физлиц в 2026 году:

• 0,3% от кадастровой стоимости, если участок предназначен для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, а также не используется в предпринимательских целях.
• 1,5% кадастровой стоимости — для участков ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и прочих земель некоммерческого назначения.

На практике в эти категории землепользования попадает подавляющее большинство участков, которыми владеют обычные россияне.

Льготы по земельному налогу предполагают в основном его уменьшение. Полное освобождение от налога применяется только для коренных народов Севера и Дальнего Востока и для жителей регионов, где объявлено чрезвычайное положение.

Для федеральных льготников, участников СВО, пенсионеров, предпенсионеров и многодетных семей налоговая база уменьшается на стоимость 600 кв.м. участка. Это означает, что за участок в 6 соток и меньше налог вовсе не начисляется. Если участок более просторный, налогом будут облагаться только «сверхнормативные» квадратные метры. Так, например, при площади земли в 15 соток налог будет уплачиваться только с 9.

Рассчитать налог на частный дом для физических лиц можно с помощью специального онлайн-калькулятора ФНС. Здесь нужно отдельно посчитать налог на имущество, то есть на сам дом, и налог на землю, затем сложить эти цифры.