Кто должен платить налог при дарении квартиры в 2026 году

Нужно ли платить налог с дарственной на квартиру, дом или земельный участок?

Согласно законодательству, при дарении недвижимости нужно платить налог, так как получение имущества считается доходом в неденежной форме. Платит его одаряемый, а не даритель, то есть именно тот, кто получает материальную выгоду. Однако это общее правило, которое применяется далеко не ко всем договорам дарения имущества между физическими лицами. 

Особенности налогообложения при дарении недвижимости физическому лицу регулируются статьей 217 Налогового кодекса (НК РФ). 

Налог на дарение между близкими родственниками: исключение

Пункт 18.1 ст. 217 устанавливает важнейшее исключение: налог не нужно платить при дарении квартиры близкому родственнику. Следовательно, если гражданин получил квартиру в дар от члена своей семьи, налоговые органы не будут иметь к нему претензий. Дарение между близкими родственниками не облагается налогом, даже если имущество очень дорогое. 

Если квартира получена по дарственной от неродственника, одариваемому нужно заплатить налог. 

Особая ситуация сложилась с дарением коммерческой недвижимости между близкими родственниками, если они оба используют ее в предпринимательских целях. В одном из случаев ФНС посчитала недвижимость, подаренную матерью дочери, коммерческим доходом и доначислила налог. Суды первых инстанций поддержали решение, но точку в деле поставил Верховный суд. Он указал, что в ст. 217 НК РФ нет исключений по освобождению от налога, которые касались бы именно коммерческой недвижимости. Той же точки зрения придерживается и Минфин, который неоднократно давал по этому поводу разъяснения. ВС РФ отменил решения предыдущих судов и требования ФНС об уплате налога (Определение от 17.04.2026 N 309-ЭС24-21782 по делу N А50-28917/2023). 

Таким образом, льготы при дарении квартиры близкому родственнику распространяются и на любую другую недвижимость, в том числе коммерческого назначения. 

Кто считается близкими родственниками при дарении квартиры без налога

Источник фото shutterstock.comЧлены семьи перечислены все в той же ст. 217 Налогового кодекса. Примечательно, что понятие родственников и членов семьи здесь отличается от того, которое установлено Семейным кодексом. СК РФ (ст. 14) считает близкими только кровных родственников: родителей, детей, братьев, сестер, внуков, бабушек и дедушек, а также усыновителей и усыновленных. Налоговый кодекс прибавляет к ним еще и супругов. Таким образом:

• Бабушка может подарить квартиру внуку без налога.
• Не нужно платить налог на подаренную квартиру, полученную от родителей. Дарение квартиры сыну от матери, дочери от отца, приемному ребенку от усыновителей в любом случае не облагается налогом. 
• Если муж подарил жене квартиру, налог платить также не нужно. 
• Не облагается налогом дарение имущества между братьями и сестрами, даже между сводными, у которых только один общий родитель. 
• Дарение квартиры племяннику уже будет облагаться налогом, так как тетя не считается близким родственником ни по Семейному, ни по Налоговому кодексу. 

Нужно ли подавать декларацию при дарении квартиры между близкими родственниками

Источник фото shutterstock.comДоходы, полученные от нетрудовой деятельности, налогоплательщик должен декларировать самостоятельно. Для этого подается налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. 

При дарении квартиры родственнику подавать декларацию 3-НДФЛ обычно не нужно, так как ФНС имеет доступ к данным о составе семьи налогоплательщика. Однако на практике налоговые органы могут по межведомственным каналам «отследить» только самых близких родственников — супругов, родителей и несовершеннолетних детей. Если речь идет о дарении квартиры от бабушки внучке или от брата сестре, ведомство может не иметь данных о родстве. В таком случае оно присылает уведомление о необходимости подать декларацию, когда получает данные о том, что жилье сменило собственника по договору дарения. 

Как доказать налоговой родство при дарении квартиры

Источник фото shutterstock.comЕсли вы получили уведомление о подаче декларации, пугаться не следует. Нужно направить в ФНС копию договора дарения и документы, которые подтверждают родство. 

• Например, при дарении внуку это могут быть свидетельства о рождении одариваемого и его родителя, который приходится дарителю сыном или дочерью. Можно приложить также свидетельство о браке родителей одариваемого.
• Если квартира дарится между братьями или сестрами, доказательством родства также будут свидетельства о рождении и о браке (если в браке кто-то из сторон договора изменил фамилию и она отличается от той, которая указана в свидетельстве о рождении). 

Документы можно отправить через личный кабинет налогоплательщика на портале ФНС в виде обращения в свободной форме. Второй вариант — лично обратиться в территориальное отделение налоговой службы, записавшись на прием. 

Налог на дарение недвижимости не родственнику: сумма, кто платит

Источник фото shutterstock.comСтавка налога за дарение квартиры «чужому человеку» установлена ст. 224 НК РФ. С точки зрения закона получение квартиры по дарственной не родственником считается доходом физического лица, с которого уплачивается НДФЛ. Соответственно, платить налог по неродственному договору дарения недвижимости должен одаряемый. 

• Налог на квартиру, полученную в дар, составляет 13% от стоимости имущества меньше 2,4 млн рублей.
• Если имущество дороже, налог составит 312 тысяч рублей и 15% от остатка суммы сверх 2,4 млн. Пример расчета вы найдете ниже. 
• Налог при дарении квартиры рассчитывается от ее кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ) на 1 января того года, в котором имущество сменило собственника. 

Узнать кадастровую стоимость жилья можно в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписку на свое имущество проще всего получить через Госуслуги, она придет в личный кабинет через несколько минут. Возможно получение выписки и на чужую квартиру, однако в ней не будет личных данных собственника — разглашать их запрещено законом. 

По тем же принципам облагается налогом дарение земельного участка или дома. 

Например, при дарении квартиры с кадастровой стоимостью 5 млн рублей не родственнику ему нужно будет заплатить налог, который рассчитывается по следующей схеме:

• 312 тысяч рублей — это 13% от 2,4 млн
• 390 тысяч рублей — 15% от «оставшихся» 2,6 млн стоимости квартиры. 
• Итого — 702 тысячи рублей. 

Налог на подаренную неродственнику долю в квартире считается так же — от кадастровой стоимости этой доли. Если она менее 2,4 млн, ставка налога — 13%. 

Для уплаты налога при получении квартиры по дарственной нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. Это делается строго до 30 апреля того года, который следует за получением квартиры по дарственной и оформлением прав на ее. Например, если квартира переоформлена на нового неродственного собственника в 2026 году, подавать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2027 года. ФНС рассчитает сумму налога и пришлет платежные документы. Законом установлен крайний срок, когда платится налог с подаренной квартиры по 3-НДФЛ — 15 июля того года, в котором подавалась декларация. 

Важно знать: с 2026 года действует новая форма декларации, так что образцы и шаблоны, которые есть в Интернете, могут быть устаревшими. Актуальную форму 3-НДФЛ смотрите по ссылке. Человеку без опыта довольно сложно заполнить документ самому, поэтому ФНС создала специальную бесплатную программу «Декларация», ее можно скачать с официального портала ведомства. 

Через какое время можно продать без налога квартиру, полученную по дарственной

Источник фото shutterstock.comДоходы, полученные от продажи недвижимости, тоже облагаются НДФЛ. Однако ст. 217.1 НК РФ освобождает квартиру или землю от налога при продаже, если она была в собственности более установленного минимального срока. 

• Если квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника (см. выше), продать ее без уплаты налога можно через 3 года. 
• Если квартира получена по договору неродственного дарения, она освобождается от налога при продаже через 5 лет.

Когда квартира продается после истечения этого минимального срока владения, подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно. 

Передарить квартиру, полученную по дарственной, можно в любой момент — минимальный срок владения не распространяется на безвозмездные сделки, к которым относится дарение.