Если земля в собственности, могут ли ее изъять для государственных нужд?

Могут ли забрать участок, находящийся в собственности?

Нередко можно услышать мнение, что забрать у гражданина собственность не разрешает Конституция. На самом деле ст. 35 Конституции гласит, что собственность может быть изъята по решению суда. К тому же гражданское законодательство вполне разрешает отдать свою собственность государству (или другому гражданину) добровольно по соглашению. 

Основания для изъятия участка у собственника по инициативе государства перечислены в Гражданском кодексе РФ:

Обращение взыскания (ст. 278): землю могут забрать за долги, в том числе за долг по алиментам. Делается это только через суд.

Использование не по назначению (ст. 284). По этому основанию могут забрать, например, участок под ИЖС, находящийся в собственности, если на нем в течение определенного времени после приобретения не построен дом. 

Здесь нужно иметь в виду следующее: каждый земельный участок в РФ имеет вид разрешенного использования – это установленные законом ограничения и требования к тому, что можно (и нужно) на нем строить и какой деятельностью заниматься.

• Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, возведение дома на нем – не рекомендация, а предписание закона. Чтобы участок ИЖС не «отобрали», на нем должно находиться строение, отвечающее признакам индивидуального жилого дома по Градостроительному кодексу: наличие фундамента, надежных несущих конструкций и коммуникаций (капитальность), высота не более 3 этажей или 20 метров, назначение – одноквартирный жилой дом, который не может быть разделен на изолированные объекты недвижимости. Эта постройка обязательно должна быть поставлена на кадастровый учет именно в качестве жилого дома. 
• Приватизированный участок в садовом товариществе тоже могут забрать за отсутствие построек и в целом за неиспользование. Критерии неиспользуемости для земель ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества введены в 2025 году, подробнее об этом – по ссылке после статьи. Администрация может принудительно забрать участок у собственника и обратить его в государственное имущество, но делается это только по решению суда и после неоднократных предупреждений. 
• Особенно строго контролируется состояние сельхозугодий, поэтому изъятие земель сельскохозяйственного назначения по причине ненадлежащего использования случается чаще всего. Для таких земель действуют собственные признаки неиспользуемости, закрепленные в законе. 

Использование с нарушением законодательства (ст. 285). Сюда может входить все то же использование не по назначению, порча земли, возведение самовольных построек, отказ от их сноса после требований уполномоченных органов и тому подобное. Изъятие земельного участка у собственника по таким причинам также возможно только через суд. 

Изъятие для государственных и муниципальных нужд (ст. 279). Здесь возможны два варианта:

• Изъятие по соглашению. Гражданин добровольно отказывается от земли в обмен на другой участок или денежную компенсацию, воля сторон фиксируется документально. 
• Изъятие через суд (ст. 282 ГК РФ). Если гражданин отказывается заключать соглашение, участок могут забрать принудительно по решению суда.

Возможно и изъятие для государственных или муниципальных нужд только части участка. В случае, когда оставшейся землей нельзя пользоваться по назначению – например, размер не позволяет построить дом без нарушения отступов от границ – власти обязаны выкупить такой участок полностью. 

Именно об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд мы подробно поговорим далее. 

Что такое изъятие участка для государственных или муниципальных нужд

Это бывает необходимо, например, для строительства автомобильных дорог федерального или регионального значения, для реализации программ развития или в целях создания особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Взамен отчужденного участка гражданину обязательно выплачивается компенсация или выдается равноценный участок из земель, которые находятся в муниципальной собственности. 

Основания для изъятия перечислены в ст. 49 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). 

Например, в Москве и других крупных городах регулярно изымаются участки под гаражными кооперативами для застройки в рамках программы реновации. Еще один известный исторический пример – строительство спортивных объектов в Сочи к Олимпиаде-2014. Если земли, которые требуются для реализации подобных проектов, находятся в частной собственности или используются на другом праве (аренда, пожизненное наследуемое владение и пр.), власти имеют право их забрать. Основанием служат утвержденные документы территориального планирования.

Правила изъятия земельного участка либо его части для государственных или муниципальных нужд и процедура регламентируются Гражданским и Земельным кодексом РФ. 

Понятно, что частный участок, как правило, застроен и освоен: на нем как минимум возведены строения и сделано благоустройство. 

• Согласно ст. 239.2 ГК РФ, любые объекты на участке, включая недвижимость, следуют его судьбе, то есть отчуждаются вместе с ним и одновременно. 
• Соответственно, при изъятии участка совершенно невозможно сохранить право собственности на постройки и другие сооружения. 

Если земля находится не в собственности, а в пожизненном наследуемом владении, аренде или используется на другом основании, все эти права также прекращаются вместе с любыми правами на любые постройки, сооружения и неотделимые улучшения. 

Процедуре изъятия участка в частной собственности посвящена целая глава VII Земельного кодекса РФ. Она регламентирует все этапы, сроки, права и обязанности государственных органов и собственника земли. 

Порядок изъятия земельный участков для государственных и муниципальных нужд: до принятия решения властями

Источник фото shutterstock.com

Решение об изъятии принимается федеральными, региональными или муниципальными властями в зависимости от степени значимости целей, для которых отчуждается земля. 

У изъятия обязательно должно иметься документальное основание: планы территориального развития, решение о создании ООПТ, лицензия на недропользование и пр., вплоть до международных договоров. Решение об изъятии принимается в течение 6 лет с момента утверждения таких оснований. 

Не менее чем за 60 дней до принятия решения об отчуждении местные власти обязаны выяснить, кому принадлежат участки. Это делается прежде всего через запрос сведений ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). 

Одновременно уполномоченные органы публикуют официальное уведомление о том, что планируется принятие решения об изъятии земельных участков. Оно может быть размещено:

• В местных официальных СМИ
• На сайте администрации
• На информационных щитах в населенном пункте.

В этом сообщении должна даваться исчерпывающая информация: цели изъятия участков, кадастровые номера и адреса (если они есть), границы зоны предполагаемого изъятия, контактные данные для обращений граждан и пр. При размещении уведомления в Интернете к нему обязательно прикладывается ссылка на все документы, на основании которых планируется изъятие.

Все пользователи земли и строений, права которых не зарегистрированы в Росреестре, должны в течение 60 дней с момента уведомления представить в уполномоченный орган документы, которые подтверждают их права. Если это не будет сделано, участки с неопределенным правовым статусом будут через суд переведены в госсобственность. 

После принятия решения: уведомление об изъятии земельного участка

Источник фото shutterstock.com

Решение об изъятии принимается после выявления собственников. Срок действия решения об изъятии земельного участка – 3 года с момента его принятия (ст. 56.6 ЗК РФ). Срок обжалования решения в суде – 3 месяца с момента получения уведомления. 

В течение 10 дней оно обязательно публикуется в официальных источниках (см. выше).

Индивидуальные уведомления направляются собственникам участков. Контактные данные берутся из сведений, поданных при регистрации недвижимости. Если их нет, уведомление отправляют на адрес самого участка и/или дома на нем. Уведомление также может прийти в личный кабинет на Госуслугах или по электронной почте, если ее адрес есть в распоряжении органов власти. 

Здесь очень важно знать следующее. Если владелец участка не получил уведомление, он не сможет на этом основании оспаривать изъятие. Согласно ст. 56.6 ЗК РФ, собственник считается уведомленным:

• Со дня возврата заказного письма с уведомлением, направленного органом власти. То есть если собственник земли не получил письмо и оно было направлено почтовым отделением назад отправителю, документ все равно считается врученным. 
• Если уведомление направлялось по электронной почте, собственник считается уведомленным по факту отправки сообщения, а не его получения и прочтения.
• Если в распоряжении органа власти нет никаких контактных данных правообладателя земли, он считается уведомленным со дня официального опубликования решения об изъятии.

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Источник фото shutterstock.com

Уполномоченные органы обязаны взять на себя все подготовительные работы при изъятии участка (ст. 56.7 ЗК РФ). Если требуется, они по собственной инициативе проводят межевание земли, ставят ее на кадастровый учет от имени владельца, проводят оценку изымаемой земли для выплаты компенсации или предоставления другого участка на замену. 

Если предоставляемый взамен участок нужно образовать, размежевать и поставить на кадастровый учет, это также входит в обязанности государственного органа. Никакие бюрократические действия со стороны самого владельца участка на этой стадии не требуются: ему должны предоставить уже готовый проект соглашения об изъятии с вариантами компенсации. Единственное, что он должен сделать – обеспечить доступ к участку и строениям на нем для оценки и кадастровых работ. 

Проект соглашения может быть отправлен по почте или электронной почте, но чаще всего его предлагают получить лично в местной администрации. 

Содержание этого документа строго регламентировано ст. 56.9 ЗК РФ. 

1. Сведения о сторонах соглашения: личные данные владельца земли и реквизиты организации, которая уполномочена на изъятие. 
2. Кадастровые номера участка и строений на нем. Если строения не поставлены на кадастровый учет – их условные номера или описание, которое позволяет их идентифицировать. 
3. Цель изъятия имущества и реквизиты решения об изъятии, принятого властями. 
4. Точное указание прав, которые прекращаются в связи с отчуждением земли и строений: право собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, сервитута и пр. 
5. Срок передачи имущества от владельца к принимающей стороне. По закону он не может превышать 6 месяцев с момента, когда прекращаются права на изымаемое имущество. Моментом прекращения прав считается внесение изменений в сведения ЕГРН. 
6. Размер и порядок выплаты компенсации за участок и объекты недвижимости, которые на нем находятся. Если в виде возмещения предоставляется другой участок, то отдельными пунктами соглашения указываются его кадастровый номер, характеристики, рыночная стоимость и срок передачи. Случается, что стоимость предоставляемого участка больше или меньше, чем изъятого, в этом случае оговариваются условия выплаты разницы. 

Если у земли несколько собственников, отдельное соглашение заключается с каждым из них. За несовершеннолетних и недееспособных его подписывают законные представители – родители или опекуны. 

Как рассчитывается компенсация за изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Источник фото shutterstock.com

Конкретная сумма определяется по результатам оценки участка, строений и прав согласно закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Саму процедуру проводит аккредитованный оценщик. 

• Согласно ст. 56.9 ЗК РФ, компенсация за участок, находящийся в собственности, равна рыночной стоимости участка и строений на день, который предшествовал принятию решения об изъятии. 
• Также в сумму компенсации при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд входит возмещение убытков, которые при этом причинены. Это может быть упущенная выгода или ущерб обязательствам владельца участка перед третьими лицами. Например, если земля сдавалась в аренду официально, то есть по договору, собственник может получить компенсацию недополученной выручки. 
• Если участок принадлежит государству, но находится у гражданина в аренде или пожизненном наследуемом владении, сумма компенсации рассчитывается от стоимости утраченных прав. 
• При наследуемом владении или бессрочном пользовании выплачивается рыночная стоимость участка. 
• При аренде компенсируется стоимость аренды до истечения срока соответствующего договора.

Если владельцев у имущества несколько, компенсация выплачивается каждому, размер ее пропорционален доле в общей собственности. 

Не компенсируется стоимость строений и улучшений, которые были созданы уже после принятия решения об изъятии участка.