Можно ли сдавать ипотечную квартиру в 2026 году: 6 вопросов

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке: что говорит закон

Вопросы аренды ипотечных квартир регулируют два основных документа.

Гражданский кодекс РФ, конкретно – ст. 346, которая определяет основы пользования и распоряжения предметом залога. Напомним, что по сущности ипотеки квартира, за которую еще не выплачен кредит, находится в залоге у банка, который называется залогодержателем. Залогодатель, то есть покупатель ипотечной квартиры, по ст. 346 наделен правом передавать предмет залога в пользование другим лицам и извлекать из него доход, если это не запрещено договором залога. Примечательно, что ГК разрешает не уведомлять об этом залогодержателя, то есть банк. Проще говоря, по ГК РФ сдавать ипотечное жилье можно, даже не уведомляя об этом банк. Однако банку предоставлено право запретить или ограничить эту возможность, включив соответствующий пункт в договор ипотеки. 

Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Положения пункта 40 в целом повторяют нормы ГК РФ, но вводят ограничение: срок договора аренды не может быть больше срока ипотеки, а квартира должна использоваться по назначению, то есть для жилья. Соответственно, сдавать квартиру в ипотеке можно людям, которые будут в ней просто жить, но нельзя сделать в ней офис или мастерскую. 

Таким образом, закон разрешает сдавать ипотечную квартиру, если иное не оговорено ипотечным договором, жилье станет использоваться по назначению, а срок аренды будет относительно небольшим. О важности этого срока мы поговорим чуть ниже. Разрешение банка на сдачу квартиры в аренду в общем случае не требуется, но если такое условие установлено ипотечным договором, его придется соблюдать. Кроме того, есть серьезные возражения против сдачи в аренду квартиры, которая куплена по льготной ипотеке, об этом мы поговорим ниже. 

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: позиция банков

Банки в целом достаточно лояльно относятся к сдаче ипотечного жилья в аренду. Специалисты банков прекрасно понимают, что экономическая ситуация в стране нестабильна. Поэтому если заемщик получает регулярный дополнительный доход от аренды, это только на пользу банку: снижается вероятность неплатежей по ипотеке. 

• В большинстве случаев банки не включают в ипотечный договор пункт о запрете на сдачу квартиры, но могут настаивать на обязательном уведомлении об этом или ограничивать срок аренды. 
• Это связано прежде всего с тем, что договоры аренды сроком на 12 месяцев и более по закону нужно регистрировать в Росреестре как обременение недвижимости. Закон защищает права долгосрочных арендаторов, что совершенно не в интересах банка – если заемщик перестанет вносить платежи, у банка возникнут сложности с выселением квартирантов. 
• Кроме того, банки могут запрещать временную регистрацию жильцов. Корень проблемы в том, что по действующему законодательству родитель имеет право зарегистрировать ребенка вместе с собой без согласия и даже без ведома собственника жилья. Государство довольно жестко защищает несовершеннолетних, поэтому выселить их бывает сложно, даже если родитель уже утратил право пользования квартирой. Запрет на регистрацию создает определенные сложности для арендодателя, о которых мы поговорим ниже.

Чем опасна сдача ипотечной квартиры в аренду без согласия банка

Источник фото shutterstock.com

Если в договоре есть условие о том, что заемщик должен уведомить банк о сдаче жилья в аренду, к этому требованию стоит отнестись серьезно. 

Статья 34 закона № 102-ФЗ дает право банку проверять состояние и использование ипотечной квартиры, в том числе физически, то есть буквально направлять сотрудника для осмотра. Если в квартире проживают арендаторы, по ст. 34 это не может быть препятствием для проверки. 

На практике подобные визиты случаются крайне редко, но если банк получит информацию о неправомерном использовании жилья (например, от участкового или по жалобам соседей), он может действительно прислать проверяющего. Примечательно, что нарушением считается даже бесплатное проживание третьих лиц, которые не состоят в родстве с заемщиком, так что ссылаться на то, что вы не зарабатываете на сдаче ипотечного жилья в аренду, будет бессмысленно. 

В случае, если банк обнаруживает нарушение условий ипотечного договора, он может применить нормы ст. 351 ГК РФ и потребовать досрочно погасить ипотеку со всеми процентами. Если этого не сделать, можно лишиться квартиры – банк просто заберет ее за невыплату всей суммы кредита. Обращаться в суд здесь будет бесполезно: как уже говорилось выше, залогодержатель имеет такое право по закону. 

Можно ли сдавать квартиру в семейной ипотеке

Источник фото shutterstock.com

Здесь уже начинаются сложности. Льготные ипотечные программы, когда кредит выдается под низкий процент с государственным софинансированием, считаются целевыми. Это касается не только семейной, но и других видов льготной ипотеки: военной, сельской, для отдельных категорий работников и пр. 

Семейная ипотека существует для улучшения жилищных условий семьи с ребенком (детьми). То есть она по определению не предназначена для приобретения «инвестиционного» жилья, которое будет приносить доход, а не использоваться по целевому назначению. В договоры семейной ипотеки гораздо чаще включают пункт о запрете аренды, и даже если его нет, получить согласие банка будет затруднительно. При нарушении условий льготной ипотеки банк имеет право, например, увеличить процент по кредиту до среднерыночного или потребовать досрочной полной выплаты кредита. 

И наконец, если в покупку квартиры по семейной ипотеке вложен материнский капитал, ее сдача в аренду может считаться ухудшением жилищных условий ребенка (детей) – а это уже повод для пристального внимания к семье со стороны органов опеки. Более того, за подобное нарушение могут даже отозвать маткапитал и выдать требование досрочного погашения ипотеки по рыночным расценкам. 

Какие сложности могут возникнуть при сдаче ипотечной квартиры в аренду

Источник фото shutterstock.com

Как мы уже определились, сдавать в аренду жилье, взятое в ипотеку, вполне можно. Но есть несколько неочевидных весомых аргументов против. 

1. Официальное оформление аренды. Сдавать ипотечное жилье без договора крайне нежелательно, особенно если ваши основные счета открыты в том же банке, где вы взяли кредит. Сейчас государство взяло достаточно жесткий курс на контроль за теневыми доходами граждан и за безналичными операциями, в том числе переводами с карты на карту. Например, по одному из законопроектов предлагается обязать банки отчитываться по любым подозрительным операциям, а ФНС дать право проверять движение средств граждан в упрощенном порядке. Кроме того, для согласования аренды банк может потребовать проект договора, чтобы убедиться в соблюдении сроков. Так что сдавать ипотечную квартиру лучше легально, уплачивая налоги с полученного дохода. О том, сколько налогов нужно платить с дохода от аренды жилья – по ссылке после статьи. 

2. Запрет на регистрацию жильцов. Закон прямо не обязывает владельца жилья регистрировать арендаторов, но по факту вынуждает его это сделать, если срок их проживания – более 90 дней. Статья 19.15.1 КоАП РФ вводит ответственность за проживание без регистрации не только для самих квартирантов, но и для собственника жилья. За это можно получить штраф 2-5 тыс рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 5-7 тыс рублей. Исключение – если квартирант прописан в том же населенном пункте или состоит в близком родстве с владельцем жилья. Выше мы уже говорили, что банк может не разрешить сдавать ипотечную квартиру в аренду с регистрацией. 

3. Сложности со страховкой. Ипотечное жилье обязательно должно быть застраховано, без этого просто нельзя заключить кредитный договор. Страховка оформляется на собственника, и если с квартирой возникнут проблемы по вине арендаторов, страховая компания может усмотреть в этом повод для отказа в выплате страховки банку. В такой ситуации банк переадресует свои финансовые претензии самому ипотечному заемщику, и ему придется отвечать за ущерб, нанесенный квартирантами.

Как получить согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду

Источник фото shutterstock.com

Это несложно, у многих банков даже есть такой функционал в личном кабинете в приложении или на портале. Чтобы подать запрос, чаще всего нужно найти пункт меню для согласования изменений в объекте залога. 

Специального утвержденного шаблона для заявки на согласование аренды может не быть, в таком случае запрос подается в свободной форме. В нем нужно указать предполагаемый срок аренды и приложить проект договора. В договор обязательно нужно включить пункт, что квартира находится в залоге у банка. 

Если банк одобрит заявку, это означает, что согласие банка получено и вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. 

Второй путь подачи заявки – лично в отделении банка. С собой нужно будет принести паспорт, ипотечный договор и проект договора аренды.