Что выгоднее: купить дом и сдавать его или положить эти средства на депозит?

Сосед по даче все лето рассказывал, какую недвижимость он присмотрел: дом с участком, перспективный район, рядом лес. И сумма нашлась — наследство от родственников. Но вместо покупки он почему-то снова и снова листал банковские приложения. В современных реалиях ситуация нередкая: в руках сумма, которую можно «пустить в бетон» или разместить на банковском депозите. Вопрос один: вклад или недвижимость — что выгоднее в 2026 году? Доверимся не интуиции, а математике — включаем калькулятор.

Что лучше: недвижимость или вклад под проценты — цифры, которые решают

Сначала зафиксируем, что предлагает банковский сектор. Средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков (по данным rbc.ru) на середину сентября составила:

● три месяца — 13,49% годовых;

● шесть месяцев — 13,33%;

● один год — 12,55%.

Причем тренд на повышение продолжается. После заседания ЦБ 11 сентября доходность трехмесячных вкладов подросла на 0,08 процентного пункта (п. п.), полугодовых — на 0,10 п. п., годовых — на 0,26 п. п.

Теперь посчитаем. Есть, скажем, 8 000 000 руб. Кладем на депозит под 12,25% — через год на счету 8 980 000 руб. Проценты составили почти миллион. А с ежемесячной капитализацией — примерно на 58 000 руб. больше, то есть около 1 038 000 руб.

Купить недвижимость или положить на вклад? Если покупать новостройку и надеяться на рост цены, то при прежних темпах подорожания на 8% в год прибавка составит лишь 640 000 руб. Разница на дистанции в один год — 340 000 руб. И это при том, что ставка по депозиту гарантирована, а вот угадает ли новостройка с ростом цены — вопрос открытый.

Когда дом может обогнать банк: считаем аренду

Источник фото shutterstock.com

Недвижимость имеет козырь, которого нет у вклада, — пассивный доход. Купили вторичку в приличном состоянии — можно сдавать практически сразу. Если чистый арендный доход превысит 82 000 руб. в месяц, недвижимость станет выгоднее депозита (если считать без роста стоимости жилья). Однако такие ставки на рынке — редкость, особенно для домов вдали от городов (не в Москве и Санкт-Петербурге).

Не спешите радоваться. Есть нюанс, о котором часто забывают. Покупатель берет новостройку по цене первичного рынка, а продает по цене вторичного. При перепродаже легко оказаться в минусе, особенно если прибавить налоги и прочие издержки на сделку.

И еще один момент: этот расчет работает только для тех, у кого есть «живые» деньги, которые они рассматривают как инвестицию. Если жилье нужно для себя — ситуация другая.

Вклад, ипотека и цена вопроса: когда откладывание — потеря

Представьте семью, которая мечтает о квартире за 8 миллионов руб., но на руках лишь 2 миллиона сбережений. Положат они эти деньги под 12,25% — через год получат 245 000 руб. процентами. А квартира за этот же срок подорожает на 640 000 руб. Выигрыша нет: семья проиграла 395 000 руб. Жилье стало для них недоступнее.

Второй сценарий — ипотека. Рыночные ставки в 2026 году остаются заградительными — около 18,7%. Допустим, семье удалось найти кредит под 16% на новостройку. Срок — 20 лет, сумма кредита — 6 миллионов, 2 миллиона — первоначальный взнос.

Если покупать сразу, ежемесячный платеж составит около 83 000 руб. Если решить год прокрутить деньги на вкладе, квартира подорожает на 8% — с 8 000 000 до 8 640 000 руб. Ежемесячный платеж вырастет на 5 500 руб., переплата по ипотеке увеличится на 925 000 руб. А проценты с депозита — все те же 245 000 руб. Итог: потери из-за откладывания покупки составят 1 320 000 руб.

Можно надеяться на снижение ставок. Центробанк ожидает среднюю ключевую ставку 10,5–12,5% лишь в 2027 году, а 8–9% — в 2028-м. Кредитные ставки тоже снизятся, но останутся выше ключевой на 2–3 п. п.

Проценты по вкладам и налоги: что останется в кармане

Источник фото shutterstock.com

Ключевая ставка ЦБ — это базовый индикатор, от которого отталкиваются банки при установлении процентов по депозитам. Повышение ставки стимулирует кредитные организации поднимать доходность вкладов, чтобы привлечь больше средств от клиентов. Снижение ставки, наоборот, делает привлечение ресурсов дешевым для банков, поэтому они уменьшают проценты по депозитам. Коррекция обычно происходит в течение нескольких недель после заседания регулятора. Для бизнеса это означает, что в период снижения ключевой ставки временное размещение свободных средств на вкладе становится менее прибыльным — доходность падает.

С 2024 года россияне платят налог с банковского дохода. Необлагаемая сумма зависит от максимальной ключевой ставки на первое число каждого месяца в течение года. В 2024 году она составила 21%, освобождение — 210 000 руб.  В 2025 году — те же 210 000 руб.

В начале 2026 года ключевая ставка была 16% (на 1 января и 1 февраля), но в течение года ЦБ снизил ее до 14%. Поскольку для расчета берется максимальное значение ставки на 1-е число месяца, необлагаемая сумма за 2026 год составляет 160 000 руб. Эта сумма уже не уменьшится, даже если ставка продолжит снижаться до конца года. Но если до 31 декабря 2026 года ключевая ставка на 1-е число какого-либо месяца превысит 16%, необлагаемая сумма увеличится пропорционально новому максимуму.

Страховка: насколько безопасен банк

Вклады застрахованы государством. Лимит возмещения в одной кредитной организации:

● Вклады и счета физлиц и ИП — 1,4 млн руб.

● Вклады на срок от трех лет с безотзывными сертификатами — 2,8 млн руб. (дополнительно к страховке 1,4 млн руб.).

● Счета эскроу для покупки недвижимости — 10 млн руб.

● Особые случаи (субсидии, наследство, выплаты по суду) — до 10 млн руб., если средства поступили не раньше трех месяцев до отзыва лицензии.

Заметьте: страхуется сумма вклада, а не проценты, и не более установленного лимита.

Вклады с ПДС: предложение с особенностью

Отдельная история — комбинированные вклады с программой долгосрочных сбережений (ПДС). Банки привлекают высокими ставками: до 36% годовых у отдельных игроков, но чаще — в диапазоне 18–28%. Тем не менее есть условие: половину денег вы кладете на вклад, а половину — в НПФ на срок не менее 15 лет.

Невнимательный вкладчик может открыть такой продукт под 28% годовых и с удивлением обнаружить, что половину денег он получит лишь через 15 лет, причем под другой процент. Аналитики предупреждают: гибридные вклады с ПДС — это не ловушка, но и не классический депозит. Повышенная ставка оправдана только при полном соблюдении условий и осознанном решении. АСВ (Агентство по страхованию вкладов) вернет вам деньги, только если банк обанкротится. Но и здесь есть пределы. По обычному вкладу — до 1,4 млн руб. Средства в НПФ по программе ПДС страхуются также через АСВ, но в рамках другого механизма — системы гарантирования прав участников НПФ. Лимит возмещения выше — до 2,8 млн руб., включая личные взносы, инвестиционный доход и софинансирование государства.

Такие продукты больше подходят тем, кто уже задумывался о пенсионных накоплениях. Плюс государство дает налоговый вычет до 400 000 руб. в год — это дополнительный бонус для тех, кто готов ждать.

Что выбрать: дом или депозит?

Источник фото shutterstock.com

Правда в том, что универсального ответа нет. Есть два вопроса, которые вы должны задать себе.

Вопрос первый: для чего вам недвижимость? Если это инвестиция с целью заработка на аренде — считайте чистый доход. Если дом нужен для жизни, не ждите, пока цены упадут: этого может не произойти.

Вопрос второй: насколько вы готовы к риску? Депозит — это гарантия и простота. Недвижимость — это хлопоты: налоги, коммунальные платежи, поиск жильцов, ремонт после них. Зато в кризис «бетон» не сгорает.

Если у вас есть полная сумма и вы готовы управлять арендой, дом может стать источником дохода, который обгонит банк. Если же деньги нужны на жилье для себя и недостающей суммы нет, откладывать покупку, прокручивая сбережения на вкладе, экономически невыгодно (расчет выше это подтверждает). А если сомневаетесь — вспомните соседа. Он все еще листает банковские приложения. И это тоже вариант, если спешка — не ваш случай.

Что принесёт больше дохода: инвестиции в загородную недвижимость с последующей сдачей в аренду или размещение средств на банковском депозите?

Источник фото shutterstock.com

Денис Середенко, заместитель директора Центра развития финансовых технологий, руководитель проекта «Экосистема для предприятий АПК»

Ответ зависит от уровня процентных ставок, предлагаемых банками. При этом доходность от сдачи недвижимости в аренду складывается не только из прямых арендных платежей, но и из сохранения вложенного капитала. Недвижимость, в отличие от денежных средств, не подвержена обесцениванию в той же степени: она морально и физически устаревает, но в целом сохраняет свою стоимость.

Когда центральный банк повышает ключевую ставку для борьбы с инфляцией, следом растут и ставки по депозитам. Это делается для того, чтобы привлечь средства в банковскую систему и сдержать рост цен. Поэтому при текущих уровнях ставок вклады могут быть привлекательнее, чем аренда.

При снижении ставок по вкладам ситуация меняется. Где именно находится точка равновесия, зависит от множества факторов: ликвидности жилья, его заполняемости, состояния и т. д. Если говорить укрупненно, посуточная аренда загородной недвижимости приносит в среднем 5–10% годовых. Это ориентировочные цифры, поскольку доходность сильно варьируется.

Для конкретики можно обратиться к объявлениям на онлайн-платформах: сравнить стоимость долгосрочной и посуточной аренды дома, вычесть расходы на ремонт и уборку, если они не включены в арендную плату. Приведем несколько примеров из Московской области:

Спрос на долгосрочную аренду загородного жилья сейчас невысок, а ставки по ней значительно ниже, чем по краткосрочной. Однако посуточный формат требует больше затрат на управление и уборку, а также менее стабилен по заполняемости.

Основная аудитория краткосрочной аренды — это мероприятия: дни рождения, свадьбы, корпоративы, встречи друзей. По оценкам, около 30% приходится именно на свадебные события, включая размещение гостей. Такие аренды часто многоэтапные и занимают не один день.

Что выгоднее: недвижимость или вклады в банке?

При сравнении доходности аренды и вклада важно учитывать не только цифры, но и сопутствующие риски. Отдельный аспект — активная работа государства по выводу арендного бизнеса из «серой» зоны. Часть рынка аренды недвижимости до сих пор находится в тени. Это важно учитывать при сравнении доходности: неофициальная сдача жилья несет риски, тогда как депозит застрахован государством. Поэтому выбор между арендой и вкладом — это не только вопрос доходности, но и вопрос легальности и безопасности. Для тех, кто готов к управлению недвижимостью и не боится переменной загрузки, аренда может дать больше, чем вклад. Но если важна стабильность и предсказуемость, депозит остается более надежным вариантом.