Как заработать на дачном участке?

0 комментариев

3 лайка

Интуитивно кажется, что если купил участок земли за свои кровные, то делать на нем можно что угодно. Увы, но это не так: российский закон ограничивает желания и возможности владельцев земли и не позволяет им использовать свои участки как вздумается. Поэтому если вы решили заняться бизнесом на своих нескольких сотках, для начала придется выяснить, а имеете ли вы вообще такое право.

И начинать нужно с вида разрешенного использования (ВРИ) вашей земли.

Что такое вид разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ и другое

Это понятие устанавливается Земельным кодексом и, попросту говоря, определяет, какой деятельностью можно заниматься на этой земле и что на ней можно построить. Вся земля делится на категории, «бескатегорийных» земель просто не существует. Внутри каждой категории существует деление на виды разрешенного использования – они более конкретны, и нас будут интересовать именно они. Выяснять ВРИ участка желательно еще до его покупки, он указывается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Второй вариант – посмотреть сведения об участке на публичной кадастровой карте (ссылка в конце статьи). Для этого нужно знать адрес участка, кадастровый номер или географические координаты.

Иногда ВРИ указывается в виде кода (например, 1.16 или 2.2). Чаще всего интересующие нас земельные участки относятся к следующим категориям:

2.1 Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
2.2 Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
13.1 Ведение огородничества
13.2 Ведение садоводства

Реже встречаются 1.16 «Ведение ЛПХ на полевых участках» и 1.5 «Садоводство», но это категории с большими ограничениями, о которых мы поговорим ниже. Некоторые сложности могут возникнуть, если участок внезапно относится к «основной» категории 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

«Расшифровка» каждой категории разрешенного вида использования дана в официальном классификаторе.

Важно знать: кроме Земельного кодекса, существуют еще локальные Правила землепользования и застройки, которые могут вводить дополнительные (вспомогательные) ВРИ в рамках классификатора. Вспомогательные ВРИ расширяют возможности использования земли, но могут применяться только вместе с основными, а не вместо них.

Разрешенное использование ИЖС

Согласно классификатору, участок «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) предназначен для размещения дома высотой не более 3 этажей и 20 метров, который не может быть поделен на самостоятельные объекты недвижимости (т.е. отдельные квартиры).

Кроме того, разрешенное использование земли ИЖС – выращивание сельскохозяйственных культур, строительство гаража и хозяйственных построек. Участок ИЖС может находиться только в границах населенного пункта и обязан иметь адрес. В доме на таком участке можно прописаться и жить постоянно.

Бизнес на ИЖС: можно или нельзя

Нельзя, если бизнес связан с нецелевым использованием земли. Например, вы не можете открыть на участке ИЖС автомастерскую, магазин, частный детский сад, мини-гостиницу или турбазу – для всех этих видов деятельности нужна земля с другим ВРИ.

Нельзя и заработать на загородной недвижимости: есть печальный недавний опыт, когда «ушлые» владельцы участков ИЖС застраивали их небольшими многоквартирными домами и продавали такое жилье. В результате по решению суда незаконные строения были снесены, а покупатели квартир – выселены без компенсации. Не сработает и попытка разделить землю на доли, чтобы использовать одну из них под бизнес: новые участки, образованные таким образом, будут иметь тот же ВРИ, что и до раздела.

Заниматься животноводством на участке ИЖС тоже нельзя – понятно, что это касается только сельскохозяйственных животных. Держать кота, собаку или домашнего хорька в уличном вольере не возбраняется. Однако закон и практика здесь немного расходятся: никто не придет к вам проверять, есть ли на участке курятник или крольчатник. Большинство споров «о животноводстве» начинаются с жалоб соседей на шум, неприятный запах или вторжение животных на чужие участки. Так что если вы станете держать птицу или кроликов для своих нужд и без ущерба для комфорта соседей, вряд ли вас ждет наказание. Правда, легально продавать мясо или яйца у вас вряд ли получится – для продажи их нужно будет сначала «узаконить», а мы помним, что животноводство на ИЖС не разрешено.

И уж совершенно точно вы не можете завести на участке ИЖС коров, коз, овец или других крупных животных.

Если же вы ведете бизнес, который не связан с землей – скажем, зарабатываете писательским трудом или занимаетесь репетиторством онлайн, сидя в своем частном доме на участке ИЖС, то здесь к вам вряд ли возникнут вопросы. Более того, закон не запрещает регистрировать ИП по адресу частного дома, если он официально оформлен как жилье.

Что касается заработка на продаже цветов и плодов, выращенных на участке ИЖС, то и здесь скорее «нет», чем «да». Конечно, никто вас не накажет (да и не обратит внимания), если вы выращиваете редкие сорта хост и иногда продаете посадочный материал. Равно как если вы продадите соседям или знакомым ведро яблок по устной договоренности. Но если вы с вашими яблоками или хостами пожелаете получить место на ярмарке и торговать легально, здесь могут быть сложности.

Разрешенное использование: ЛПХ

В России даже существует отдельный закон, который регулирует ЛПХ (№ 112-ФЗ от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве»). Согласно этому закону, личное подсобное хозяйство – форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции для собственных нужд.

Статья 4 закона гласит, что разрешенное использование земли ЛПХ зависит от того, где расположен участок. Так называемые полевые участки на землях сельхозназначения (код по классификатору 1.16) предназначены для производства сельскохозяйственной продукции, но возводить на них капитальные строения нельзя.

Участки в границах населенных пунктов (код 2.2) иначе называются приусадебными, на них можно построить жилой дом – требования к нему такие же, как для ИЖС. Кроме того, на приусадебном участке может быть гараж и хозяйственные постройки, разрешено выращивание с/х культур и содержание с/х животных для собственных нужд. Максимальный суммарный размер всех участков ЛПХ, которые могут быть в собственности у одного человека – не более 0,5 гектара, но субъекты РФ имеют право увеличивать эти размеры по собственному усмотрению – однако не более чем в 5 раз.

Бизнес на ЛПХ

Заниматься бизнесом на участке ЛПХ можно, но с оговорками. Во-первых, опять-таки никаких автомоек, складов и гостиниц, потому что это не соответствует назначению участка. Во-вторых, получать доход можно только от продажи сельхозпродукции, выращенной на участке усилиями членов семьи – это не считается предпринимательством (ст. 2 закона 112-ФЗ).

Более того, подобный бизнес на участке ЛПХ даже приветствуется – можно получить государственную финансовую помощь, и об этом мы еще поговорим.

Что нужно для бизнеса на землях ЛПХ

Допустим, сезон оказался удачным для плодовых культур и вас буквально завалило яблоками, грушами и сливами, так что вы решили «официально» их продать и заработать на этом. Чтобы «узаконить» этот процесс, нужно сделать следующее:

Внести данные о вашем ЛПХ в похозяйственную книгу. Она обычно находится в ведении местной администрации или органа самоупавления. Сведения о вашем хозяйстве – самые простые: личные данные владельца участка и членов его семьи (если они тоже пользуются землей), характеристики участка, список имеющейся техники и сельскохозяйственных животных (если они есть).
Там же, в местной администрации, получить справки о наличии ЛПХ и о том, что продукция на продажу произведена вами и вашей семьей на земле, которая находится у вас в собственности.
Подать справки в администрацию местного рынка или ярмарки, где вы хотите торговать. Впрочем, закон не запрещает реализацию продукции ЛПХ другими путями: в фермерских отделах супермаркетов, через кафе и рестораны, в соцсетях и пр. Важно знать, что даже со всеми документами вы не имеете права продавать свою продукцию у дорог, станций метро, возле магазинов и в прочих необорудованных и не предназначенных для торговли местах.
Для торговли пищевыми продуктами обязательно требуются медкнижка, чистая спецодежда и поверенные весы.

Всего этого вполне достаточно, чтобы торговать легально: не обязательно даже быть самозанятым или регистрировать ИП. Более того, доходы от продажи продукции ЛПХ в большинстве случаев не облагаются налогом на доходы физических лиц. Исключение – если вы владеете большим участком земли. В Подмосковье «необлагаемая» площадь – до 2 га, в других регионах она может быть другой, но не меньше 0,5 га.

Бизнес на ЛПХ: куры, кролики и другие животные

В разрешенное использование земельного участка ЛПХ входит в том числе и содержание животных, так что с курами и кроликами проблем точно нет, можно иметь даже собственную пасеку с пчелами. Более того: нигде нет прямого запрета и на более крупных животных, однако есть оговорка, что они должны содержаться в соответствии с ветеринарными, санитарными и прочими правилами.

Однако если посмотреть сами правила, ситуация становится очень неоднозначной.

Существует и действует великий и могучий СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства», где определяется расположение построек на участке и допустимые расстояния. Согласно СП, постройки для содержания животных должны находиться минимум в 4 м от соседского забора, даже если они пристроены к дому. Но радоваться рано: по факту это касается только курятника, крольчатника и собачьей будки. А нормы содержания коров, свиней, коз и овец нужно смотреть в приказах Министерства сельского хозяйства «Об утверждении ветеринарных правил» (ссылки в конце статьи).

Так, например, минимальное расстояние от свинарника на 5 свиней до соседского участка – не менее 10 м в любую сторону, для 8 свиней – уже не менее 20 м. Площадь свинарника тоже нормируется: на одного хряка нужно не меньше 7 кв. м, на кормящую свиноматку – 4 м, на каждого поросенка – от 0,35 до 1,5 м в зависимости от возраста.
Примерно такие же требования по расстояниям – для коровника, но другие нормы по площади на одно животное. Есть ветеринарные правила и для содержания овец и коз. Кроме того, законом регулируются и правила обращения с побочными продуктами животноводства, проще говоря – с навозом. Насколько можно (и можно ли) соблюсти все нормативы на стандартных 6 сотках – вопрос открытый.

К тому же продать мясо или молоко на рынке сложнее, чем сливы или морковь. Торговля продукцией животноводства обложена множеством ограничений, в том числе санитарных. На молочные и мясные продукты нужны как минимум ветеринарные сертификаты. То же самое касается меда и пчеловодства в целом – эта область тоже сильно зарегулирована.

Разрешенное использование земли в СНТ

СНТ (садовое некоммерческое товарищество) – по сути, добровольное объединение собственников земли для совместного решения организационных вопросов. Правовые аспекты жизни СНТ регулируются особым законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».

Виды разрешенного использования земли в СНТ – это обычно «Ведение огородничества» (код классификации 13.1) и «Ведение садоводства» (13.2). Под садоводством и огородничеством понимается выращивание сельскохозяйственной продукции для собственных нужд.

Важно знать: если разрешенное использование земельного участка в СНТ – «ведение огородничества», то по закону на нем нельзя строить капитальный дом – допускаются только хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости и предназначены для хранения урожая и инструментов.

На участках для ведения садоводства можно строить садовый дом. Согласно определению из закона, садовый дом – это сезонное временное жилье. Впрочем, в статье 23 указано, что садовый дом может быть признан жилым в порядке, предусмотренном другими законами. Требования к садовому дому такие же, как на участках с ВРИ «ИЖС» и «ЛПХ».

Долгое время «слепым пятном» в законах оставался вопрос содержания сельскохозяйственных животных на землях для садоводства и огородничества. Закон прямо этого не запрещал, но и не разрешал, в результате дачники годами воевали между собой из-за курятников, а суды попеременно занимали то сторону любителей кур, то сторону их противников.

В 2022 году были приняты поправки в закон 217-ФЗ, которые разрешают разводить на садовых и огородных участках кур и кроликов для личных нужд – но при условии соблюдения ветеринарных и прочих норм. Однако коровы, овцы и свиньи по-прежнему вне закона.

Можно ли вести бизнес на участке в СНТ?

Как вы, наверно, уже догадались, на участке СНТ тоже нельзя открыть клуб любителей конного поло, кемпинг или магазин автозапчастей. Любое использование земли за пределами ее назначения про ВРИ будет считаться незаконным, а ст. 54 Земельного кодекса вообще разрешает властям изъять участок и продать его с торгов, если владелец упорно использует землю не по назначению.

Еще один момент, который нужно учитывать – это устав СНТ. По общему решению большинства собственников он может запрещать какие-то потенциально прибыльные виды деятельности – например, в конкретном СНТ «Борщевик» будут не рады разведению кур, хотя в соседнем СНТ «Трутовик» оно разрешено и приветствуется.

Что касается продажи урожая со своего участка, то здесь ситуация неопределенная, но в общем и целом препятствий к этому быть не должно. В СНТ тоже есть похозяйственная книга и нет препятствий для оформления нужных справок.