Договор купли-продажи: требования ГК РФ к форме и содержанию
В этой статье рассмотрим основные особенности и назначения норм ст. 454 и проанализируем их применение в повседневной практике
Сделки, которые осуществляются между покупателем и продавцом, обычно оформляются подписанием договора купли-продажи (ДКП). Основы его применения установлены в статье 454 Гражданского кодекса РФ. В целом, вопросы, касающиеся процедуры купли-продажи, охвачены 30 главой, которая включает статьи с 454 по 566. Например, законодательство предусматривает как устную, так и письменную формы договора, а также вводит ограничения по возрасту и иным критериям, включая запреты на продажу музейных ценностей и т.п.
Нормы ст. 454 ГК РФ: ключевые особенности и назначения
Статья 454 ГК РФ определяет намерения сторон: продавца продать товар и покупателя его приобрести за оговоренную сумму. Закон не требует особой формы договора, но часто используются типовые шаблоны, учитывающие специфику (например, купля-продажа недвижимости). Возможны ограничения, например, для валюты и ценных бумаг.
Основные юридические аспекты:
-
Продавец – собственник имущества или его представитель.
-
Покупатель – лицо или организация, принимающее имущество и обязующееся заплатить.
-
Предмет договора – любое имущество, как движимое, так и недвижимое.
Договор купли-продажи (ДКП) является двухсторонним и возмездным. В качестве предмета могут выступать и имущественные права, такие как логотипы и ноу-хау. На договор могут влиять специальные нормы, например, закон «О защите прав потребителей». Заключение ДКП подтверждает передачу прав и обязанностей, включая риски порчи имущества и ответственность за нарушения. Договор может быть признан недействительным, если установлено, что покупатель не оплатил товар или недоплатил.
Источник фото freepik.com
Практическое применение ст. 454 ГК РФ
В Гражданском Кодексе РФ нет конкретных указаний на форму договора купли-продажи, поэтому стороны сделки должны опираться на деловую практику и нормы статей 158-161, 163, 434 ГК РФ. В случае нарушений действуют положения статей 162 и 165 ГК РФ. Для отдельных видов сделок существуют специфические требования, например, статья 550 ГК РФ регулирует куплю-продажу недвижимости.
Законодательство выделяет 7 видов договоров купли-продажи:
-
Розничная купля-продажа.
-
Поставка продукции юридическим лицам.
-
Поставка товаров для государственных нужд.
-
Контрактация (с участием сельхозпредприятия).
-
Энергоснабжение.
-
Продажа недвижимости.
-
Продажа предприятий.
Вопрос "общей части" важен при заключении договоров. Дееспособные граждане могут заключать сделки, тогда как несовершеннолетние имеют ограничения: с 6 до 14 лет они могут делать мелкие покупки с согласия родителей, а с 14 до 18 — покупать и продавать имущество также с разрешения родителей. Полные права на заключение любых договоров получают граждане с достижением совершеннолетия. Кроме того, различные виды договоров регулируются отдельными законами, например: валюта (№173-ФЗ), ипотечные ценные бумаги (№152-ФЗ) и ценные бумаги (№39-ФЗ).
ДКП может устанавливать сроки исполнения обязательств, например, рассрочку платежей за имущество, что часто встречается при покупке недвижимости. В таких случаях банк формально передает право собственности заемщику, но с условием залога недвижимости до полного погашения кредита. Кроме ДКП, также подписываются договоры залога, которые регулируются отдельными нормами.
Источник фото freepik.com
Определение подсудности по делам, связанным с договорами купли-продажи
Граждане вправе подавать иски либо в мировые, либо в районные (городские) суды. Мировой суд рассматривает дела, сумма иска по которым не превышает 50-100 тысяч рублей, в зависимости от специфики требований. Для всех остальных случаев целесообразно обращаться в районный суд.
Существуют некоторые нюансы:
-
Если отсутствует информация о месте жительства ответчика, иск может быть подан по адресу нахождения предмета спора или по последнему известному адресу ответчика.
-
Если в деле участвуют несколько ответчиков, истец может выбрать любое из мест их жительства для подачи иска.
-
В случае, когда ответчик проживает за границей, исковое заявление может быть подано по месту нахождения спорного имущества.
Иски к юридическим лицам могут быть поданы как по адресу главного офиса, так и по адресу любого из его филиалов или обособленных подразделений. Примеры судебных решений, касающихся договоров купли-продажи и норм Гражданского кодекса Российской Федерации, из практики судов:
-
Постановление № 2-1210/2022 и 2-53/2023 от 30 октября 2023 г. по делу № 2-1210/2022 (номер в деле М-1015/2022).
-
Постановление № 2-1552/2023 от 27 октября 2023 г. по делу № 2-1552/2023 (номер в деле М-1544/2023).
-
Постановление № 2-4218/2022 и 2-571/2023 от 26 октября 2023 г. по делу № 2-4218/2022 (номер в деле М-4277/2022).
-
Определение Верховного Суда РФ от 1 марта 2017 года, дело № А24-496/2016, регистрационный номер 303-ЭС17-402.
-
Определение Верховного Суда РФ от 28 марта 2017 года, дело № А41-158/2016, регистрационный номер 305-ЭС17-2553. (права и обязанности сторон по договору купли продажи)
Источник фото freepik.com
Дополнительная информация
Куда подать иск по договору купли-продажи дома?
Исковое заявление по вопросам недвижимости следует подавать по месту расположения объекта, вне зависимости от регистрационного адреса истца и ответчика.
Можно ли в договоре купли-продажи указать способ разрешения споров?
Стороны договора купли-продажи могут договориться о порядке разрешения возникших разногласий, указав конкретный суд для разрешения споров. Это можно сделать как в отдельном соглашении, так и включить соответствующие пункты непосредственно в сам договор.
В каких случаях требуется письменная форма договора купли-продажи?
Согласно законодательству, письменная форма договора купли-продажи обязательна, если стоимость сделки превышает 10 тысяч рублей, или если одна из сторон является юридическим лицом.
Чем отличается ст 454 ГК РФ от ст 460 ГК РФ в договоре купли продажи земельного участка?
Статья 454 Гражданского кодекса РФ регламентирует общие правила договоров купли-продажи, тогда как статья 460 конкретизирует особенности купли-продажи земельных участков, включая требования к письменной форме и государственной регистрации. Основные отличия заключаются в объекте регулирования, формах договора и уровне детализации содержания.
Обязательно ли в договоре купли продажи указывать паспортные данные?
В соответствии с гражданским законодательством многих стран, включая Россию, указание паспортных данных сторон в договоре купли-продажи не является обязательным. Однако, это может помочь в некоторых ситуациях:
-
Идентификация сторон: Указание паспортных данных помогает точно идентифицировать стороны договора и снижает риск возникновения споров о том, кто именно является сторонами сделки.
-
Требования к сделке: В некоторых случаях, например, при продаже недвижимости или автомобилей, могут быть установлены дополнительные требования к оформлению, которые требуют указания паспортных данных для регистрации сделки.
-
Риски: Без указания личных данных может быть сложнее доказать свою правоту в случае споров.
Указание паспортных данных в договоре купли-продажи не всегда обязательно, но рекомендуется включать их для избежания возможных проблем. Если вы не уверены, лучше проконсультироваться с юристом.
Когда договор купли продажи считается заключенным по гк рф?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), договор купли-продажи считается заключенным в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, то есть по предмету купли-продажи и цене.
Согласно статье 432 ГК РФ, обязательным условием для заключения договора является согласие сторон по всем необходимым условиям. Если стороны договорились о ключевых аспектах и выразили свою волю на заключение договора, то он считается заключенным, даже если не был оформлен письменно или подписан.
Однако для некоторых типов сделок, таких как купля-продажа недвижимости, может требоваться соблюдение определенных формальностей, например, нотариальное удостоверение или государственная регистрация, иначе сделка будет считаться недействительной.
Основные требования для договора купли продажи жилого помещения гк рф
Договор купли-продажи жилого помещения в Российской Федерации регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Основные требования к такому договору включают следующие положения:
1. Стороны договора: Договор должен содержать информацию о продавце и покупателе, включая их полные имена, паспортные данные и адреса. Если одной из сторон является юридическое лицо, необходимо указать его полное наименование и реквизиты.
2. Предмет договора: В договоре должно быть четко указано, какое именно жилое помещение продается. Это может быть квартира, дом или другая форма жилой недвижимости. Необходимо указать адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики.
3. Цена договора: Должна быть указана точная цена жилого помещения, а также порядок расчетов (например, наличные деньги, безналичный расчет и т.д.).
4. Права и обязанности сторон: Договор должен содержать права и обязанности как продавца, так и покупателя. Например, продавец обязан передать квартиру в состояние, соответствующее условиям договора, а покупатель — оплатить покупку.
5. Согласие на переход права собственности: Договор должен содержать условия о том, что покупатель становится собственником жилья с момента регистрации перехода права собственности.
6. Форма договора: Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации. Для этого он должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
7. Государственная регистрация: Переход права собственности на жилое помещение осуществляется только после его государственной регистрации в Росреестре.
8. Документы: К договору необходимо приложить необходимые документы, такие как правоудостоверяющие документы на недвижимость, технический паспорт, выписку из ЕГРН и др.
9. Ответственность сторон: В договоре можно предусмотреть ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, включая возможность взыскания убытков.
10. Прочие условия: Договор может включать дополнительные условия, например, о последствиях за неисполнение обязательств, о порядке решения споров и другие важные для сторон моменты.
Важно, чтобы все условия договора отвечали законодательству и интересам сторон, рекомендуется также обращаться за юридической консультацией для минимизации рисков.
Источник фото на обложке freepik.com
Полезные ссылки
Выписка из ЕГРН на землю и дом: что это, зачем нужна и где ее взять
