Кто должен менять батареи в квартире: собственник или управляющая компания?

Чей собственностью считаются батареи в квартире многоквартирного дома: тонкости закона

На самом деле это непростой вопрос, который регулярно вызывает правовые споры в связи с авариями, ремонтом или заменой радиаторов. Главный камень преткновения — относится ли радиатор отопления в квартире к общедомовому имуществу.

Это очень принципиальный момент. От него зависит, кто отвечает за батареи в квартире многоквартирного дома: управляющая компания или владелец жилья, кто должен устанавливать и ремонтировать их за свой счет и компенсировать ущерб при авариях.

Что именно считается общим имуществом многоквартирного дома, определяют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006.

• Согласно п. 6 Правил, обогревающие элементы, то есть собственно радиаторы отопления, включаются в состав общего имущества наряду со стояками, запорной арматурой и другими элементами.
• Это сильно отличает отопление от прочих инженерных коммуникаций многоквартирных домов, где конечное оборудование, которое обслуживает только конкретную квартиру, считается собственностью ее владельца.
• Граница между зонами ответственности УК и собственника здесь проходит по первому запорному крану на том ответвлении стояка, к которому подключено бытовое устройство.

Включение радиаторов отопления в состав общедомового имущества продиктовано прежде всего тем, что их некорректная установка, увеличение или уменьшение количества могут привести к ухудшению отопления в других квартирах. Закон считает радиатор отопления общим имуществом именно для того, чтобы собственники квартир не могли распоряжаться им по своему усмотрению — демонтировать, заменить на устройство с другими характеристиками и пр. И по этой же причине изменение конфигурации системы отопления в квартире требует отдельного согласования и разрешения.

Однако в реальной жизни эта норма представляется спорной. Разбирательства о том, считается радиатор в квартире общим имуществом или нет, доходили даже до Верховного суда.

ВС РФ в целом поставил в вопросе точку и решил следующее.

1. Если радиатор имеет отсечный кран, то есть подачу теплоносителя можно отключить без вмешательства в общедомовые системы, он будет считаться собственностью жильца.
2. Если же конструкция системы отопления в доме не предполагает установки таких кранов, то радиатор будет отнесен к общедомовому имуществу.

Позиция ВС РФ выражена в определениях № КПИ09-725 и КАС09-547.

По следам решений ВС РФ выпущено разъяснительное письмо Минстроя № 9506-АЧ/04, где ведомство подтверждает эту позицию.

Итак: кто должен менять батареи в многоквартирном доме

В приватизированной квартире радиаторы обязан менять собственник, если они имеют запорное устройство, которое позволяет отключить их от общедомовой системы отопления. Владелец квартиры имеет право привлечь для замены батарей работников управляющей компании, но услуга будет оказана на коммерческой основе, то есть за деньги. За ущерб, причиненный протечкой радиатора, тоже будет отвечать собственник.

При отсутствии запорного устройства замена батарей — зона ответственности управляющей компании. В этом случае УК должна заменить неисправную или изношенную батарею бесплатно. За счет управляющей компании также будет покрываться ущерб, если из-за протечки радиатора будет повреждено имущество.

В муниципальной квартире, которая используется по договору социального найма, собственником считается муниципалитет, но принципы остаются теми же. Если запорные краны не предусмотрены, за радиаторы в такой квартире отвечает управляющая компания, так как они считаются общедомовым имуществом. При наличии кранов менять батареи обязан собственник, то есть муниципальные власти, поскольку такие работы относятся к капитальному ремонту жилого помещения. Однако любой текущий ремонт радиаторов, который не связан с заменой, возлагается на нанимателя жилого помещения. 

Куда обратиться, чтобы поменять батареи в квартире

Прежде всего стоит знать: самостоятельно менять батареи в квартире нельзя, это прямо запрещает закон. Запрет установлен в п. 35 постановления Правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Не допускается:

1. Сливать теплоноситель без разрешения управляющей компании
2. Самостоятельно демонтировать или отключать радиаторы и другие элементы системы отопления.
3. Увеличивать площадь радиаторов по сравнению с той, которая предусмотрена проектной и технической документацией на дом.

Кроме того, замена радиаторов может подпадать под определение переустройства жилого помещения согласно ст. 25 ЖК РФ. Если строго следовать букве закона, переустройством не считается только замена радиатора строго аналогичной моделью. Как мы понимаем, на практике в домах старой постройки такая замена почти невозможна, и речь обычно идет о том, чтобы установить вместо устаревших радиаторов современные. Между тем переустройство жилого помещения по закону требует специального согласования.

Соответственно, заниматься заменой и ремонтом батарей в квартирах имеет право прежде всего управляющая компания. Обращаться к «частникам» закон не запрещает, но это несет определенные риски. По действующим правилам вмешиваться в систему отопления имеют право только организации, имеющие допуск СРО к работам по устройству внутренних инженерных систем многоквартирных домов. Проверить подлинность таких документов непросто, а в случае аварии будет нелегко доказать вину монтажников.

Однако в любом случае первая инстанция, куда стоит обращаться с вопросами по замене батарей — управляющая компания.

• Прежде всего следует выяснить, подпадают ли предполагаемые работы под определение переустройства. Если, например, вы намерены установить радиатор другой модели (см. выше) или с увеличенным числом секций, это может потребовать согласования и разработки проекта.
• В управляющую компанию следует направить письменный запрос с описанием работ и приложением технического паспорта новых радиаторов.
• Ответ тоже желательно получить в письменном виде.
• Если управляющая компания посчитает, что замена радиаторов отопления имеет признаки переустройства, его нужно будет согласовать по установленной процедуре.

Сколько стоит замена радиаторов отопления в квартире

Через «ЖЭК», то есть с помощью управляющей компании, это делать в среднем дешевле. Расценки различаются в зависимости от региона, поэтому уточнять конкретную стоимость нужно в вашей управляющей компании.

Например, в Москве большинство домов находятся под управлением ГБУ «Жилищник». Утвержденные расценки на замену батарей в квартирах собственников различаются по районам, но средние значения примерно следующие :

• Демонтаж старого радиатора весом до 80 кг — 2-4 тыс рублей, до 160 кг — 3-6 тыс рублей.
• Установка нового радиатора на готовую подводку — 5-10 тыс рублей.
• Установка радиатора с устройством перемычки — 13-20 тыс рублей.
• Установка запорного крана — 1,5 – 3 тыс рублей.

Если для монтажа радиатора нужно установить в стену кронштейны, это обойдется в 400-1400 рублей за каждый.

В случае, если для замены радиатора потребуется перекрытие стояка отопления, это обойдется в 4-8 тыс рублей.